Как снизить арендную плату на время карантина

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Как cнизить арендную плату во время карантина?

Согласно части 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Указанная норма права существует с момента вступления в силу Гражданского кодекса Украины в 2004 году и определяет в качестве основания для освобождения от обязанности уплаты арендной платы объективную, непосредственную невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть недопущенным в помещение, невозможность находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Обстоятельства, указанные в норме части 6 статьи 762 ГК Украины, полностью не охватываются понятием форс-мажорных обстоятельств, ведь в отличие от последних, признаками которых являются их объективное и абсолютное действие, а также непредсказуемость, первые могут быть вызваны, в том числе и непосредственно волевыми действиями арендодателя, то есть обстоятельства согласно части 6 статьи 762 ГК Украины могут включать обстоятельства непреодолимой силы и случая, однако не ограничиваются ими.

В судебной практике норма части 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины применяется преимущественно в спорах, касающихся созданием арендодателем целенаправленных препятствий в пользовании имуществом.

Самостоятельными случаями в судебной практике, кроме форс-мажора, которые послужили основанием для освобождения от арендной платы в порядке ч. 6 ст. 762 ГК Украины, можно выделить: пожар, разрушение объекта аренды, проведение антитеррористической операции.

В соответствии с пунктом 5 Закону Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-19)» № 540-IX от 30.30.2020 г. Раздел "Заключительные и переходные положения" Гражданского кодекса Украины (Ведомости Верховной Рады Украины, 2003 г, №№ 40-44, ст. 356) дополнен пунктом14 следующего содержания: с момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины "О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавируса SARS-CoV-2" от 11 марта 2020 № 211 (с последующими изменениями и дополнениями), и до его завершения в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 настоящего Кодекса ".

Указанные изменения, предусматривают право арендатора инициировать перед арендодателем вопрос освобождения от арендной платы, однако не обязывают арендодателя соглашаться с таким предложением и освобождать арендатора от арендной платы.

Право арендатора инициировать внесение изменений в договор аренды, в том числе относительно размера арендной платы существовало и до принятия антикороновирусных законов и регулируется статьями 627, 651, 652, Гражданского кодекса Украины.

Так, исходя из принципов свободы договора, которые определены в статье 627 Гражданского кодекса Украины стороны по взаимному согласию на основании ст. 651 ГК Украины вправе изменить или расторгнуть договор.

Более того, право на изменение условий договора по взаимному согласию сторон содержится в большинстве договоров аренды.

Таким образом, возможность одной стороны инициировать внесение изменений в условия договора, в частности об освобождении от арендной платы за использование имущества, существовала до принятия антикороновирусного Закона № 540-IX от 30.30.2020 г., что указывает о популистской сущности такого закона.

Как повлияет на правоотношения аренды Закон Украины 3279-д «О внесении изменений в Закон Украины "Продолжение бюджета Украины на 2020 год"?

Пунктом 14 проекта Закона Украины №3279-д «О внесении изменений в Закон Украины "Продолжение бюджета Украины на 2020 год» (далее – Закон №3279-д) предлагается внести изменения в пункт 14 раздела «Заключительные и переходные положения» Гражданского кодекса Украины (Ведомости Верховной Рады Украины, 2003 г., №№ 40-44, ст. 356), который изложить в следующей редакции:

- «14. Установить, что с момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавируса SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 №211 (с последующими изменениями и дополнениями) и до его отмены (отмены) в установленном законом порядке, плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию нанимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества на протяжении всего времени, когда имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности нанимателя в полном объеме из-за введенных ограничений и (или) запрета.

Анализ позволяет сделать вывод, что Закон №3279-д не вводит новых правил, а всего лишь конкретизирует, что карантин относится к одному из множества оснований, которое делает невозможным использования имущества и позволяет освободить арендатора от арендной платы в соответствии с частью 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины.

То есть, нужно правильно понимать, что Закон Украины №3279-д не вносит изменений в часть 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины, а всего лишь даёт толкование этой статьи в сегодняшних реалиях, чтобы предотвратить неодинаковую судебную практику в будущем, когда одни суды будут признавать карантин обстоятельством, которое в силу части 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины делает невозможным использование имущества и освобождают от уплаты арендной платы, а другие суды – нет.

2. Как инициировать внесение изменений в договор аренды об освобождении от уплаты арендной платы?

Предполагая в Законе № 540-IX от 30.30.2020 возможность освобождения от платы за пользование имуществом, законодатель не определил самое главное – порядок реализации такой возможности.

Такая неурегулированность приводит к безрезультативным перепискам и телефонным переговорам между арендодателями и арендаторами, в которых арендодатель в лучшем случае не заинтересован проявлять инициативу, а в худшем – распускает свой договорной отдел, для игнорирования корреспонденции арендаторов.

Поэтому именно арендатор должен взять инициативу в свои руки путем направления оферты арендодателю о внесении изменений в действующий договор аренды.

Для понимания порядка внесения изменений в договор аренды необходимо снова обратиться к основным положениям Гражданского кодекса Украины и Хозяйственного кодекса Украины, которые приняты за долго до принятия антикороновирусных законов.

Часть 2 статьи 205 Хозяйственного кодекса Украины говорит о том, что в случае невозможности выполнения обязательства полностью или частично обязанная сторона с целью предотвращения невыгодных для сторон имущественных и других последствий должна немедленно сообщить об этом другой стороне, которая должна принять необходимые меры для уменьшения указанных последствий.

Таким образом, независимо от оснований, форс-мажор или невозможность использования имущества по ст. 762 ГК Украины, арендатор обязан уведомить арендодателя о невозможности выполнения договорных обязательств.

Существует ли форма уведомления арендодателя арендатором?

Установленной законом формы уведомления арендодателя о невозможности использования имущества и невозможности исполнения обязательств не существует. При составлении такого уведомления нужно следовать критериями, которые имеют юридическое значение для оценки причин, которые делают невозможным использование имущества арендатором.

Если арендатор занимался торговлей или предоставлением услуг, которые попали под запрет в соответствии с подпунктом 8 пункта 2 постановления Кабинета Министров Украины от 11.03.2020 г. № 211 «О предотвращении распространения на территории Украины коронавируса COVID-19» с изменениями от 02.04.2020 года (далее - Постановление № 211), то арендатор должен максимально развернуто сообщить своему арендодателю о характере своей хозяйственной деятельности и последствий для этого вида деятельности, вызванных установлением на всей территории Украины карантина.

В заявлении произвольной формы на имя арендодателя нужно описать характер деятельности арендодателя, сослаться на документы, которыми подтверждается конкретный вид деятельности арендатора (договора, лицензии, сертификаты и т.д.), указать момент, начиная с которого объект аренды прекратил использоваться арендатором и сослаться на внутренний распорядительный документ, которым подтверждаются указанные обстоятельства. Для СПД это распоряжение о приостановлении работы на период карантина, а для юридического лица – приказ.

В отдельных случаях арендодателю можно предложить направить уполномоченного представителя для осмотра неработающего объекта аренды и составления соответствующего акта. Также арендодателю можно предложить осмотреть оригиналы документов, которыми подтверждается запрещенный на период карантина вид хозяйственной деятельности арендатора и вручить копии отдельных таких документов.

3. Как оформить уменьшение платы в договоре аренды?

Согласно статьи 654 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота.

Если договор аренды был удостоверен нотариально, то дополнительное соглашение о внесении изменений в такой договор касательно арендной платы также должно быть удостоверено нотариально. В таком случае арендатору рекомендуется направить арендодателю письмо-оферту с предложением заключить составленный арендатором проект дополнительного соглашения, указать адрес и название нотариальной конторы, где предлагается произвести удостоверение и даже можно предложить точное время и дату предстоящей сделки.

Если же договор аренды был заключен в простой письменной форме, то арендодателю достаточно направить вместе с письмом-офертой составленные арендатором и подписанные арендатором два экземпляра дополнительного соглашения к договору, один их которых с подписью арендодателя подлежит возврату арендатору.

4. Как составить дополнительное соглашение к договору аренды об освобождении от арендной платы?

Большая часть договоров аренды содержит унифицированные условия, которые требует изменений в связи с введением карантина. Такими условиям является:

  • порядок начисления и оплаты арендной платы;
  • порядок начисления и оплаты эксплуатационных платежей;
  • порядок применения денежных и оперативно-хозяйственных санкций.

Таким образом проект дополнительного соглашения к договору аренды должен содержать три важных составляющих:

  1. Пункт, которым стороны согласовывают прекращение начисления арендной платы на период действия карантина, если объект аренды используется арендатором для осуществления деятельности, которая подпадает под запрет, установленный подпунктом 8 пункта 2 Постановления № 211.
  2. Пункт, которым стороны согласовывают дальнейший порядок начисления коммунальных, эксплуатационных, рекламных услуг и т.д.
  3. Пункт, которым арендатор освобождается от каких-либо санкций в связи с прекращением начисления арендной платы на период действия карантина и не может быть выдворен из арендуемого им объекта.

Что делать с коммунальными и прочими эксплуатационными услугами арендодателя на период аренды?

Пункт 14 проекта Закона Украины 3279-д устанавливает не просто возможность уменьшения арендной платы, но и определяет границы такого уменьшения.

В случае, определенном абзацем первым п. 14 Закона Украины 3279-д законодатель предложил, что размер платы за пользование имуществом не может превышать совокупный (пропорционально арендуемой площади) объем расходов, которые арендодатель понес или должен будет понести за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и оплаты стоимости коммунальных услуг.

Указанные расходы возлагаются на нанимателя в качестве платы за пользование имуществом за соответствующий период пропорционально площади недвижимого имущества, которую он нанимает согласно договору, если договором не предусмотрена обязанность нанимателя самостоятельно уплатить эти расходы полностью или частично.

Таким образом, рекомендуется, чтобы арендатор сам проявлял инициативу и указал в проекте дополнительного соглашения к договору аренды перечень эксплуатационных услуг, которые но готов оплатить на период действия карантина.

Безусловно, что такие услуги, к примеру, как охрана, электроснабжение, обслуживание пожарной сигнализации и т.д. подлежат начислению независимо от введения карантина. Что же касается маркетинговых и прочих рекламных услуг, то их начисление следует приостановить.

Что если арендодатель откажется получать заявление о снижении арендной платы?

В случае отказа или уклонения арендодателя принимать заявление арендатора о снижении арендной платы или освобождения от арендной платы, подписанное заявление арендатора и два экземпляра, составленного арендатором и подписанного арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о снижении арендной платы следует отправить арендодателю надежной курьерской службой.

Отправку такой курьерской корреспонденции нужно оформить путем составления описи вложения документов, которые отправляются, указав краткое содержание и реквизиты указанных документов..

Не забудьте оформить у курьера обратное уведомление о вручении – невручении корреспонденции, а также согласовать с курьером дату и способ получения обратного уведомления о вручении – невручении корреспонденции арендодателю. Такое уведомления понадобится в случае возникновения судебной тяжбы.

Что делать если арендодатель откажется подписывать дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы?

Статья 58 Конституции Украины закрепляет важный общепризнанный принцип, согласно которому законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени. Это означает, что они распространяют свое действие только на те отношения, которые возникли после вступления законами или иными нормативными правовыми актами в силу.

Указанный принцип означает, что любые изменения, которые вносятся в гражданское и хозяйственного законодательство, в частности регулирующее правоотношения аренды не могу менять условия договора, который заключен до принятия таких законодательных изменений.

В связи с этим, можно предположить, что отдельные арендодатели будут отказываться освобождать от арендной платы или снижать арендную плату, ссылаясь на то, что на момент заключения договора аренды, так называемых, антикороновирусных законов не существовало.

Но, принимая во внимания, что часть 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины, которая регулирует освобождение от уплаты арендной платы существует с момента вступления в силу Гражданского кодекса Украины в 2004 году, а принятые в марте – апреле 2020 года антикороновирусные законы лишь конкретизирует её применение, можно с уверенностью утверждать, что независимо от воли и желания несговорчивых арендодателей, суды станут на сторону арендаторов путем освобождения от уплаты арендной платы из-за невозможности использовать имущества в связи с установлением карантина.

После выполнения вышеуказанных действий арендатор может приостановить оплату арендной платы до согласования внесения изменений в договор аренды. В случае отказа арендодателя от внесения изменений в договор аренды, следует готовиться к судебному спору по иску арендодателя о взыскании арендной платы.

Что делать если арендодатель ограничит доступ к объекту аренды?

Получив письмо арендатора о снижении арендной платы, арендодатель может предпринимать попытки ограничить доступ арендатора к объекту аренды, удерживать оборудование, товар и документы арендатора, которые хранятся на объекте аренды, угрожать порчей либо обращением в свою собственность имущества арендатора, которое находится на объекте аренды.

Такие действия недобросовестного арендодателя необходимо незамедлительно пресекать путем вызова полиции и обращения в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступлений, предусмотренных статьями 355, 356 Уголовного кодекса Украины по квалифицирующим признакам - принуждение к выполнению или невыполнению гражданско-правовых обязательств и самоуправство.

Если действия арендодателя повлекут неблагоприятные экономические последствия для арендатора, то последний имеет право на взыскание причиненных убытков.

5. Как снизить арендную плату на рынке?

Особенностью договоров, которые предприниматели заключают с администрацией рынков, является смешанный характер таких договоров, объединяющий правоотношения аренды и услуг.

К примеру, в предмете договора может быть указано, что рынок предоставляет услуги, а в разделе обязательств указано, что рынок обязуется передать предпринимателю в срочное пользование торговое место.

Верховный Суд в своих решениях неоднократно подчеркивал о превалировании содержания над формой договора. Другими словами – независимо от заголовка, вид договора определяется его содержание.

По своему содержанию договора о предоставлении услуг по осуществлению торговой деятельности на рынках относятся к смешанным договорам аренды и услуг.

Что нужно для снижения арендной платы на рынке?

Для ответа потребуется снова обратиться п. 14 проекта Закона Украины 3279-д согласно которому размер платы за пользование имуществом не может превышать совокупный (пропорционально арендуемой площади) объем расходов, которые наймодатель совершил или должен будет осуществить за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и оплаты стоимости коммунальных услуг.

Указанные расходы возлагаются на нанимателя в качестве платы за пользование имуществом за соответствующий период пропорционально площади недвижимого имущества, которую он нанимает согласно договору, если договором не предусмотрена обязанность нанимателя самостоятельно уплатить эти расходы полностью или частично.

В любом договоре услуг потребитель услуг имеет право запросить и получить информацию о структуре тарифа на услуги и её составляющие.

Арендатор имеет право запросить у администрации рынка и получить информацию о стоимости услуг предоставления торговых мест и стоимости эксплуатационных услуг для обслуживания этих мест, по отдельности.

Обладая информацией о составляющих услуг и стоимости каждой из услуг по отдельности, арендатор может приступать к подготовке заявления арендодателю об освобождении от платы за услуги предоставления торговых мест.

Кто должен инициировать вопрос снижении арендной платы на рынке?

Инициатива о внесении изменений в договор аренды, который заключены с администрацией рынка должна исходить от арендатора.

К письму следует приложить распоряжение (приказ) арендатора о приостановлении хозяйственной деятельности в связи с карантином и проект дополнительного соглашения.

Приказ (распоряжение) арендатора о приостановлении хозяйственной деятельности следует надлежащим образом мотивировать, указав, что основной вид экономической деятельности арендатора не позволят использовать места для торговли на рынке.

Что делать если администрация рынка откажет снижать арендную плату в условиях карантина?

В отличие от частных арендаторов, крупные рынки могу быть монополистами в своей отрасли, в связи с этим удержание администраций рынка докарантинных цен на аренду и нежелание идти на уступки пострадавшим от карантина предпринимателям может быть расценено Антимонопольным комитетом Украины как злоупотребления монопольным (доминирующим) положением на рынке комплексных услуг по предоставлению мест для торговли продовольственными и непродовольственными товарами, предоставление в аренду торговых помещений (площадей) на рынке, путем установления таких цен, которые невозможно было бы установить при условии существования значительной конкуренции на рынке, что является нарушениями пункта 2 статьи 50, пункта 1 части второй статьи 13 Закона Украины «О защите экономической конкуренции», которые могут повлечь штрафные санкции в отношении собственников рынка.

PS: Таким образом для снижения арендной платы в период карантина необходимо правильно документально оформить приостановление хозяйственной деятельности, направить арендодателю проект изменений к договору аренды и приложить максимум усилий для урегулирования вопроса оплаты мирным путем.

Материал подготовил партнер Адвокатского объединения «Никитинский и партнеры» адвокат Юрий Голосов.

Cмотрите также: интервью для Думская ТВ.