Как принять в наследство самовольно построенный дом

Самовольно построенный дом не может быть объектом наследования, поскольку по наследству переходит только имущество право собственности на которое зарегистрировано в установленном законном порядке.

Рассмотрим проблему принятия в наследство частного жилого дома, который является самовольно построенным, поскольку его строительство проводилось без соответствующих разрешений и согласованной документации.

Рассмотрим следующую ситуации: скажем, в сельской местности находится родительский дом и земельный участок под ним. После смерти родителей у наследников возникает вопрос оформления наследства, которое после обращения к нотариусу становится очень остро. Оказывается, нотариусу необходимо предоставить документы на дом, что он зарегистрирован в регистрационной службе.

Вот здесь возникает проблема, так как в дальнейшем выясняется, что родители дом построили, однако не получили правоустанавливающие документы на него.

Нотариус, конечно отказывается оформлять наследство наследникам и рекомендует им обращаться в суд.

Вышеуказанная категория судебных споров является наиболее распространенной и в свою очередь наиболее неоднозначно рассматриваемых в судах, поскольку последние иногда принимают совершенно противоположные решения в одинаковых делах.

Рассмотрим законодательную базу, регулирующего соответствующие правоотношения.

Согласно ч. 2, 3 ст. 331 ГК Украины, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

В соответствии с п. 8 разъяснений Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике по делам о наследовании», в случае смерти застройщика до завершения строительства его права и обязанности как застройщика входят в состав наследства, только если строительство осуществлялось по закону (с разработкой и согласованием проекта строительства, получением разрешения на начало работ и по их завершению - введением дома в эксплуатацию).

Частный жилой дом, как того требует «Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 17 октября 2013 г. № 868, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Согласно п. 3.1. Инструкции «О порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества», утвержденной Приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24 мая 2001 года № 127, работы по инвентаризации должны осуществляться с обязательным участием владельца дома, в присутствии которого проводится его обследование.

Согласно п.4.15. «Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 22.02.2012 № 296/5, выдача свидетельства о праве на наследственное имущество, которое подлежит регистрации, проводится нотариусом после представления правоустанавливающих документов о принадлежности этого имущества наследодателю и проверки отсутствия запрета или ареста этого имущества (выписки из реестра прав собственности на объекты недвижимого имущества и соответствующего технического паспорта).

В соответствии с частью 2 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Украины - в судебном порядке могут быть установлены факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных или имущественных прав граждан, если действующее законодательство не предусматривает другой порядок их установления.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума Верховного суда Украины №5 от 31.03.95 года «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение», приведен в ГПК перечень фактов, который устанавливается судом, не является исчерпывающим. При наличии условий, указанных в ч. 2 ст. 256 ГПК суд может устанавливать и другие факты, например, владения строением на праве частной собственности.

В соответствии «Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 17 октября 2013 г. № 868, в перечне правоустанавливающих документов, на основании которых проводится государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, в том числе указано решение суда об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества.

Анализируя все вышесказанное можно сделать следующий вывод.

Во-первых: если строительство при жизни наследодателя было начато, как самовольное - наследникам будет довольно трудно вступить в свои права к нему, поскольку самовольно построенный дом не был принят в эксплуатацию, а сам наследодатель на день смерти был владельцем только материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе строительства самовольного дома. Наследники в этом случае могут унаследовать материалы, оборудование и т.д., которые были использованы в процессе строительства самовольного дома, а затем и оформить право собственности на дом в установленном порядке.

Во-вторых: если строительство при жизни наследодателя было начато, не как самовольное, а последний в связи со своей смертью не успел оформить на него правоустанавливающие документы, то такой жилой дом является объектом незавершенного строительства, и при таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 1216 ГК Украины, обязанность по сдаче указанного домовладения в эксплуатацию переходит к наследникам, поскольку указанная статья предусматривает, что наследование это переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам (наследникам), суд может признать за истцом право собственности в порядке наследования на это имущество, как на незаконченный строительством объект, с последующей сдачей его в эксплуатацию.

Единственное, что хотелось бы еще добавить: при рассмотрении вышеуказанного категории дел в суде - обратитесь за помощью к квалифицированному адвокату, поскольку такие споры требуют сбора достаточно обширной количества доказательств и умение их обоснованного сопоставления с обстоятельствами этого дела.

Статья 368 ГК отмечает, что общей совместной собственностью считается совместная собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности. В общей совместной собственности принадлежит:

  1. имущество, приобретенное супругами во время брака, если иное не установлено договором или законом;
  2. имущество, приобретенное в результате совместной работы и за общие денежные средства членов семьи, если иное не установлено договором, заключенным в письменной форме.

Хотя доли в праве общей совместной собственности являются равными, однако соглашением сторон, законом или решением суда может быть предусмотрено иное. Поэтому при наследовании такой доли в самовольно построенный дом существенное значение имеет установление размера такой доли, что может быть сделано как при жизни наследодателя, так и после открытия наследства.

Субъект права общей совместной собственности вправе завещать свою долю до ее определения и выделения в натуре (ч. 2 ст. 1226 ГК). То есть, возможно распоряжение не только уже известной долей в праве общей совместной собственности, но и той частью, которая будет определена в будущем после смерти наследодателя. После смерти наследодателя может быть проведено и определение конкретной доли в праве общей совместной собственности, и выдел её в натуре. При этом предполагается, что доли каждого из совладельцев в праве общей совместной собственности равны. Однако соглашением между совладельцами, законом или решением суда может быть установлен иной порядок раздела имущества в натуре. Таким образом, размер долей, определенных при разделе, может быть и неодинаковыми.

Возможна ситуация, когда не сразу после смерти наследодателя, а только после определения размера доли в праве общей собственности наследник узнает о размере гражданских прав и обязанностей, которые он может получить после смерти наследодателя. О составе конкретного наследственного имущества наследник может узнать после выдела доли в натуре.

Рассмотрение исков об определении долей наследодателей в общем имуществе с другими гражданами – не членами семьи, признании за ними права собственности после их смерти, смерти их детей вызывает особую трудность. Для того чтобы правильно разрешить такой спор, иногда адвокатам приходится возвращаться на десятки лет назад, исследовать старые документы, взаимоотношения сторон на тот период по поводу строительства дома (домов), размера вложений в это, договорённостей о создании общей собственности, наличии добрачных средств, наличии домов (части их) до брака. В данных спорах доказательства предоставляются:

  1. по участию в созастройке;
  2. по участию в перестройке, надстройке;
  3. принятие наследства.

В том случае, когда возникают споры о признании права собственности на часть дома в порядке созастройки, о выдели доли супруга, об установлении факта родственных отношений и в связи с этим признания свидетельства о праве собственности на дом, выданного нотариусом, адвокат по наследственным спорам должен в первую очередь определить кто заинтересован в споре выявить всех наследников, установить созастройщиков, лиц, которые владеют имуществом на правах общей долевой собственности, и привлечь их по делу в качестве заинтересованных лиц либо в качестве ответчиков. Не привлечение кого-либо из них по делу влечет отмену решения суда.