Семінар для адвокатів Одеської області за участю суддів Одеського апеляційного господарського суду 25 листопада 2016 (фото, аудіо)

Одеський апеляційний господарський суд, Рада адвокатів Одеської області та Комітет господарського права і процесу Ради адвокатів Одеської області, семінар з підвищення кваліфікації 25 листопада 2016.

Виступ судді першої судової палати Одеського апеляційного господарського суду Туренко Валентини Борисівни.

Судова практика визнання правочинів недійсними, зокрема на прикладах орендних та іпотечних правовідносин, а також проблемні питання визнання недійсними зобов’язань на майбутнє, які може використати на практиці кожен адвокат в Одесі.

Практика визнання недійсними договорів оренди землі

Значну частину справ, розглянутих господарськими судами, становлять справи у сфері орендних відносин, зокрема про визнання недійсними договорів оренди. Існує досить широка законодавча база зазначеної категорії спорів, у застосуванні якої виникає чимало питань.

Наприклад:

• з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним;
• чи може визнаватися недійсним договір, який розірвано;
• хто може звертатися до суду з відповідними позовами тощо.

Необхідною умовою для звернення до суду про визнання договору оренди недійсним є порушення зазначеним правочином прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача. При цьому на сторону правочину зазначені вимоги поширюються так само, як і на інших заінтересованих осіб, про що йдеться в рішенні Верховного Суду України.

Так, у постанові від 09 грудня 2015 року у справі, в якій позивачем виступала сторона правочину, Верховний Суд України зазначає, що суд має встановити, чи були порушені права, свободи або інтереси позивача, і залежно від встановлених обставин вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Суд вищої інстанції звертає увагу, що у справах про визнання недійсними договорів оренди землі з підстав відсутності в них істотних умов суд має встановити: чи справді порушуються права орендодавця у зв’язку з відсутністю в договорі таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних інтересів.

У справах цієї категорії необхідно довести та встановити порушення прав інших заінтересованих осіб, які не є сторонами спірного правочину.

Порушення переважного права на укладення договору оренди землі

Як показує судова практика у спорах про визнання недійсними договорів оренди, суди встановлюють порушення переважних прав орендарів.

Прикладом порушення прав заінтересованих осіб може слугувати постанова від 10.06.2015 року, в якій Верховний Суд України визнав обґрунтованим висновок судів попередніх інстанцій про порушення переважного права орендаря на продовження договору оренди у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем.

У цій справі було встановлено факти належного виконання орендарем договору оренди землі, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати свої переважні права на продовження договору оренди на певний строк, а також відсутність листа-повідомлення від орендодавця про відмову в продовженні договору на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем на таких самих умовах, які пропонував попередній орендар.

Таким чином, у спорі про визнання договору оренди недійсним позивач має довести, а суд встановити наявність факту порушення суб’єктивного матеріального права та законних інтересів, на захист яких пред’явлено позов.

Встановити порушення прав інших заінтересованих осіб, крім сторін правочину, є проблематично, також це ускладнюється відсутністю єдності судової практики.

Визнання недійсним розірваного договору

Згідно з висновками Верховного Суду України недійсними можуть бути визнані не лише укладений договір оренди, а й чинний, нерозірваний на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з постанови Верховного Суду України від 01.07.2015 року, в якій Верховний Суд України вказує на відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди, оскільки останній був розірваний сторонами.

Аналогічний підхід викладено Верховним Судом України в постанові від 23.12.2015 року, де зазначено, що позовні вимоги прокурора зводяться до визнання недійсним договору оренди житлового приміщення, який сторони розірвали, а майно повернули, тобто зобов’язання за спірним договором є припиненими. Враховуючи встановлені в цій справі обставини, суд зробив висновок, що визнання договору оренди недійсним неможливе, оскільки предмет спору припинив існування.

З якого моменту вважається недійсним договір оренди

Неоднозначно вирішується питання про визначення моменту, з якого договір оренди слід вважати недійсним. На законодавчому рівні це питання регулюється ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу, згідно з якою нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Незважаючи на те, що законодавець чітко визначає момент недійсності правочину і не встановлює будь-яких особливостей залежно від їхнього виду, у судовій практиці сформувалося кілька діаметрально протилежних підходів до визначення моменту недійсності договорів оренди.

Так, у постанові від 29.09.2015 року Вищий господарський суд України дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди з моменту його вчинення, але зазначив, що приписи ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України щодо моменту недійсності правочину не передбачають можливості іншого, різного визначення моменту недійсності правочину, зокрема залежно від моменту ухвалення судового рішення.

Натомість в іншій позиції, якої дотримується Верховний Суд України у своїй постанові від 01.07.2015 року, вказано на можливість визнання договору оренди недійсним на майбутнє. Свої рішення суд вищої інстанції мотивує тим, що фактичне використання власності на підставі договору оренди виключає, у разі його недійсності, проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому в силу ч. 3 ст. 237 Господарського кодексу України такий договір має визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Нещодавно, 19 жовтня 2016 року, ухвалено дві постанови Верховного Суду України однією й тією самою колегією, де вони визнали недійсним на майбутнє договір інвестування, також дотримуючись такої позиції. Але в іншій постанові від 19 жовтня 2016 року позиція свідчить про протилежне. Вони вважають, що правочини та зобов’язання — це не тотожні поняття. На майбутнє можуть припинятися лише зобов’язання. Законом не передбачено визнання договору недійсним саме на майбутнє, і винесли зовсім іншу постанову з іншою, протилежною думкою. Мені повідомили, що була ще низка таких постанов, які суперечать одна одній.

Єдина норма, що визначає момент недійсності правочину, — це стаття 236 Цивільного кодексу, відповідно до частини 1 якої нікчемний правочин або правочин, визнаний недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Згідно з ч. 2 цієї статті, якщо за недійсним правочином права та обов’язки передбачалися на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Частина 3 ст. 207 Господарського кодексу України, на яку посилається Верховний Суд України при обґрунтуванні своїх висновків, не визначає момент, з якого настає недійсність правочину, а лише вказує наслідки його недійсності. Так, відповідно до зазначеної правової норми виконання господарського зобов’язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов’язання воно може бути припинене лише на майбутнє, таке зобов’язання визнається недійсним і скасовується на майбутнє.

Тобто як стаття 207 ГКУ, так і частина 2 ст. 236 ЦКУ визначає лише правові наслідки, які настають у разі встановлення факту недійсності договору.

Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право оренди

У судовій практиці також вбачається, що було багато звернень до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі у зв’язку з укладенням орендодавцями договорів оренди земельних ділянок, які вже передані в оренду іншим орендарям, а також у зв’язку з укладенням договору оренди землі державної та комунальної власності без проведення нормативно-грошової оцінки.

Щодо судової практики вирішення спорів про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, укладених орендодавцями з іншими орендарями щодо земельних ділянок, які вже передані в оренду, тобто коли попередній договір, укладений з первісними орендарями, діє, не розірваний, не припинений, не визнаний недійсним, то правова практика вирішення таких спорів є однозначною: суди визнають договори оренди недійсними з тієї підстави, що такі договори суперечать законодавству, оскільки порушують права орендаря на володіння, користування орендованими земельними ділянками.

Якщо ж укладений договір оренди земельної ділянки з новим орендарем порушує передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право первісного орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, то в такому разі звернення первісного позивача до суду з позовом до орендодавця та до нового орендаря про визнання недійсним укладеного ними договору оренди земельної ділянки, яка раніше перебувала у первісного позивача, є належним способом захисту права орендаря. Саме таку позицію висловив Верховний Суд України в постанові від 15.04.2015 року.

Укладення договору оренди землі без нормативно-грошової оцінки

Що стосується практики вирішення спорів про визнання недійсними договорів оренди землі державної та комунальної власності у зв’язку з укладенням договору оренди без проведення нормативно-грошової оцінки землі, то слід сказати так: тут була двояка практика, ми йшли шляхом, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки не є істотною умовою згідно із Законом «Про оренду землі». Оскільки не є істотною умовою, то відмовляли в задоволенні позовів. Тим більше, з такими позовами йшли прокурори в інтересах селищних рад, і селищні ради не були заінтересовані в тому, щоб визнавати ці договори недійсними, чому? По-перше, це, як правило, стосувалося земель сільськогосподарського призначення. Процедура нормативно-грошової оцінки дуже тривала, і селищна рада хоч щось могла отримати, надаючи цю земельну ділянку фермерському господарству або фермеру в оренду, щоб вони управляли землею, щоб земля не простоювала, але прокурори вважали не так і йшли з такими позовами. Ми ще виходили з того, що податковий кодекс містить розділ, де визначається розмір орендної плати в разі, коли відсутня нормативно-грошова оцінка. Тому ми виходили з того, що це нічому не суперечить.

Але у 2015 році Верховний Суд України сформулював позицію, яка полягає в тому, що оскільки законодавець чітко визначив, що нормативно-грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, то укладення договору оренди землі без проведення нормативно-грошової оцінки землі суперечить законодавству.

Практика визнання недійсними іпотечних договорів

Результати аналізу судової практики свідчать про те, що найчастіше позивачі обґрунтовують свої позовні вимоги невідповідністю договору іпотеки нормам чинного законодавства на момент їх укладення та просили визнати зазначені договори недійсними.

Правові підстави визнання недійсними правочину регулюються чинним Цивільним кодексом, як я вже казала. Загальні наслідки визнання недійсними правочину встановлені ст. ст. 215, 216 ЦКУ та ст. ст. 207, 208 ГКУ.

У постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 11 про деякі питання практики розгляду спорів, пов’язаних з визнанням правочинів недійсними, зазначено, що при вирішенні спорів про визнання недійсними правочинів господарський суд має встановити відповідність правочинів вимогам закону, дотримання встановленої форми правочину, правоздатність сторони правочину, у чому конкретно виражається неправомірність дій сторони правочину, та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спорів.

Наприклад, при визнанні договору іпотеки недійсним господарський суд має з’ясувати наявність або відсутність порушеного права.

Визнання недійсним договору іпотеки без погодження з органом охорони культурної спадщини

Так, у конкретній справі позивач зазначив, що оспорюваний договір іпотеки був укладений між відповідачами без погодження з відповідним органом охорони культурної спадщини, чим порушені вимоги ст. 319 ЦК України та Закону України «Про іпотеку». Також позивач зазначив, що всупереч положенням ст. 19 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та Методики грошової оцінки пам’яток архітектури, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 29.09.2002 № 1447, оспорюваний договір іпотеки укладено без визначення вартості пам’ятки архітектури.

Верховний Суд України, переглядаючи рішення господарських судів, виходив з того, що, враховуючи загальні положення Закону України «Про іпотеку» та характер правовідносин сторін договору іпотеки, який включає в себе домовленість іпотекодержателя та іпотекодавця про встановлення і припинення іпотечних прав та обов’язків, можна зробити висновок про те, що, оскільки майно, яке є предметом іпотеки, залишається у володінні іпотекодавця — власника культурної пам’ятки, то погодження відповідного органу охорони культурної спадщини не потрібне. Саме по собі відсутність погодження такого органу не є безумовним підтвердженням наявності підстав для визнання договору недійсним.

Визнання недійсним договору іпотеки, укладеного з перевищенням повноважень

При визначенні повноважень особи для вчинення правочинів слід врахувати, зокрема, як обсяг наданих статутними документами таких повноважень, так і подальші дії керівництва щодо схвалення цього правочину. Якщо договір містить таку умову про підписання його особою, яка діє на підставі статуту підприємства або іншого документа, що встановлює повноваження зазначеної особи, то це не свідчить про обізнаність іншої сторони цього договору з таким статутом у частині, що стосується відповідних повноважень. У такому разі суд не може брати до уваги посилання цієї сторони на те, що їй не було відомо про наявні обмеження сторони, контрагента.

В іншій справі позивач обґрунтовував позовні вимоги про визнання іпотечного договору недійсним, посилаючись на те, що директор ЗАТ при укладенні спірного договору діяв з перевищенням повноважень, оскільки договір підлягав затвердженню загальними зборами акціонерів. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що голова правління ЗАТ при укладенні іпотечного договору діяв у межах наданих повноважень, крім того, статут не містив вимог про затвердження загальними зборами акціонерів договорів на певну суму.

В іншій справі, звертаючись із зустрічним позовом, товариство посилалося на те, що договір іпотеки не відповідає умовам ч. 2, 3 ст. 203 ЦК України, оскільки представник товариства при укладенні цього договору діяв з перевищенням наданих йому повноважень і зазначений правочин у подальшому не схвалювався відповідним органом товариства, тому договір є недійсним з підстав, передбачених ст. 215 ЦК України.

Вищий господарський суд України дійшов висновків про безпідставність вимог позивача за зустрічним позовом з урахуванням того, що генеральний директор як виконавчий орган товариства в межах своєї компетенції, визначеної законом і статутом, уповноважений вчиняти дії від імені товариства, і тому укладення в подальшому договору добровільного страхування нерухомого майна на виконання договору іпотеки та підписання актів перевірки наявності, кількості, стану збереження нерухомого майна свідчить про подальше схвалення оспорюваного правочину наглядовою радою ЗАТ.

В іншому випадку рішенням господарського суду Черкаської області від 21.09.2015 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.11.2015, у задоволенні позову про визнання недійсним договору іпотеки відмовлено. У першій та другій інстанції виходили з того, що рішення про укладення договору іпотеки було прийнято на загальних зборах товариства і підтверджується протоколом, а тому посилання скаржника на перевищення повноважень директора при укладенні договору є необґрунтованими. Отже, при вирішенні спорів суди врахували положення постанови Пленуму від 29.05.2013 року, згідно з якими подальше схвалення юридичною особою правочину, вчиненого від її імені представником з перевищенням повноважень, унеможливлює визнання такого договору недійсним.

Визнання недійсним договору іпотеки, який укладено без згоди співвласника

Порушення прав співвласників майна, переданого в іпотеку, може бути підставою для визнання недійсним договору іпотеки. Згідно з ч. 2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» майно, що перебуває у спільній сумісній власності, може бути передане в іпотеку лише на підставі нотаріально посвідченої згоди всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку без згоди співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Іпотекодавець зобов’язаний до укладення договору іпотеки попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги третіх осіб на предмет іпотеки.

У постанові Верховного Суду України від 25.06.2014 суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій, якими визнано недійсним іпотечний договір, оскільки іпотекодавець не мав права набуття в майбутньому у власність цього об’єкта незавершеного будівництва, який був переданий в іпотеку, оскільки, крім нього, співвласником об’єкта незавершеного будівництва була фізична особа — позивач, який повністю виконав договірні зобов’язання, необхідні для отримання частки у праві спільної власності на це майно.

Адвокати Одеси з господарських спорів.

Одеський апеляційний господарський суд.