Як прийняти у спадщину самочинно збудований будинок

Самочинно збудований будинок не може бути об’єктом спадкування, оскільки у спадщину переходить лише майно, право власності на яке зареєстроване у встановленому законом порядку. Розглянемо проблему прийняття у спадщину приватного житлового будинку, який є самочинно збудованим, …

Розглянемо таку ситуацію: скажімо, у сільській місцевості перебуває батьківський будинок і земельна ділянка під ним. Після смерті батьків у спадкоємців виникає питання оформлення спадщини, яке після звернення до нотаріуса постає дуже гостро. Виявляється, нотаріусу необхідно надати документи на будинок, що він зареєстрований у реєстраційній службі.

Ось тут виникає проблема, оскільки надалі з’ясовується, що батьки будинок збудували, однак не отримали правовстановлювальних документів на нього.

Нотаріус, звісно, відмовляється оформлювати спадщину спадкоємцям і рекомендує їм звертатися до суду.

Зазначена категорія судових спорів є найпоширенішою і водночас найбільш неоднозначно розглядуваною в судах, оскільки останні іноді ухвалюють цілком протилежні рішення в однакових справах.

Розглянемо законодавчу базу, що регулює відповідні правовідносини.

Згідно з ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно згідно із законом підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до п. 8 роз’яснень Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах про спадкування», у разі смерті забудовника до завершення будівництва його права та обов’язки як забудовника входять до складу спадщини, тільки якщо будівництво здійснювалося за законом (з розробленням і погодженням проєкту будівництва, отриманням дозволу на початок робіт та після їх завершення — введенням будинку в експлуатацію).

Приватний житловий будинок, як того вимагає «Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 17 жовтня 2013 р. № 868, також підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Згідно з п. 3.1 Інструкції «Про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна», затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127, роботи з інвентаризації мають здійснюватися з обов’язковою участю власника будинку, у присутності якого проводиться його обстеження.

Згідно з п. 4.15 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 22.02.2012 № 296/5, видача свідоцтва про право на спадкове майно, яке підлягає реєстрації, провадиться нотаріусом після подання правовстановлювальних документів про належність цього майна спадкодавцеві та перевірки відсутності заборони або арешту цього майна (витягу з реєстру прав власності на об’єкти нерухомого майна та відповідного технічного паспорта).

Відповідно до частини 2 статті 256 Цивільного процесуального кодексу України — у судовому порядку можуть бути встановлені факти, від яких залежить виникнення, зміна або припинення особистих чи майнових прав громадян, якщо чинне законодавство не передбачає іншого порядку їх встановлення.

Відповідно до роз’яснень, викладених у п. 1 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 5 від 31.03.95 року «Про судову практику у справах про встановлення фактів, що мають юридичне значення», наведений у ЦПК перелік фактів, який встановлюється судом, не є вичерпним. За наявності умов, зазначених у ч. 2 ст. 256 ЦПК, суд може встановлювати й інші факти, наприклад, володіння будівлею на праві приватної власності.

Відповідно до «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 17 жовтня 2013 р. № 868, у переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно, зокрема зазначено рішення суду про встановлення факту права власності на об’єкти нерухомого майна.

Аналізуючи все вищесказане, можна зробити такий висновок.

По-перше: якщо будівництво за життя спадкодавця було розпочате як самочинне — спадкоємцям буде досить важко вступити у свої права щодо нього, оскільки самочинно збудований будинок не був прийнятий в експлуатацію, а сам спадкодавець на день смерті був власником лише матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва самочинного будинку. Спадкоємці в цьому випадку можуть успадкувати матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва самочинного будинку, а потім і оформити право власності на будинок у встановленому порядку.

По-друге: якщо будівництво за життя спадкодавця було розпочате не як самочинне, а останній у зв’язку зі своєю смертю не встиг оформити на нього правовстановлювальні документи, то такий житловий будинок є об’єктом незавершеного будівництва, і за таких обставин, відповідно до положень ст. 1216 ЦК України, обов’язок зі здачі зазначеного домоволодіння в експлуатацію переходить до спадкоємців, оскільки зазначена стаття передбачає, що спадкування — це перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців); суд може визнати за позивачем право власності в порядку спадкування на це майно як на незакінчений будівництвом об’єкт із подальшою здачею його в експлуатацію.

Єдине, що хотілося б ще додати: під час розгляду зазначеної категорії справ у суді — зверніться по допомогу до кваліфікованого адвоката, оскільки такі спори потребують збирання доволі значної кількості доказів та вміння їх обґрунтованого зіставлення з обставинами цієї справи.

Стаття 368 ЦК зазначає, що спільною сумісною власністю вважається спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності. У спільній сумісній власності перебуває:

майно, набуте подружжям за час шлюбу, якщо інше не встановлено договором або законом;
майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім’ї, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі.

Хоча частки у праві спільної сумісної власності є рівними, однак домовленістю сторін, законом або рішенням суду може бути передбачено інше. Тому при спадкуванні такої частки в самочинно збудованому будинку істотне значення має встановлення розміру такої частки, що може бути зроблено як за життя спадкодавця, так і після відкриття спадщини.

Суб’єкт права спільної сумісної власності має право заповідати свою частку до її визначення та виділу в натурі (ч. 2 ст. 1226 ЦК). Тобто можливе розпорядження не лише вже відомою часткою у праві спільної сумісної власності, а й тією частиною, яка буде визначена в майбутньому після смерті спадкодавця. Після смерті спадкодавця може бути проведено і визначення конкретної частки у праві спільної сумісної власності, і виділ її в натурі. При цьому припускається, що частки кожного зі співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними. Однак домовленістю між співвласниками, законом або рішенням суду може бути встановлений інший порядок поділу майна в натурі. Таким чином, розмір часток, визначених при поділі, може бути й неоднаковим.

Можлива ситуація, коли не одразу після смерті спадкодавця, а лише після визначення розміру частки у праві спільної власності спадкоємець дізнається про обсяг цивільних прав та обов’язків, які він може отримати після смерті спадкодавця. Про склад конкретного спадкового майна спадкоємець може дізнатися після виділу частки в натурі.

Розгляд позовів про визначення часток спадкодавців у спільному майні з іншими громадянами — не членами сім’ї, визнання за ними права власності після їхньої смерті, смерті їхніх дітей викликає особливу складність. Для того щоб правильно вирішити такий спір, іноді адвокатам доводиться повертатися на десятки років назад, досліджувати старі документи, взаємовідносини сторін на той період щодо будівництва будинку (будинків), розміру вкладень у це, домовленостей про створення спільної власності, наявності дошлюбних коштів, наявності будинків (частини їх) до шлюбу. У цих спорах докази надаються:

щодо участі у співзабудові;
щодо участі у перебудові, надбудові;
прийняття спадщини.

У тому разі, коли виникають спори про визнання права власності на частину будинку в порядку співзабудови, про виділ частки подружжя, про встановлення факту родинних відносин і у зв’язку з цим визнання свідоцтва про право власності на будинок, виданого нотаріусом, адвокат зі спадкових спорів має насамперед визначити, хто заінтересований у спорі, виявити всіх спадкоємців, установити співзабудовників, осіб, які володіють майном на правах спільної часткової власності, і залучити їх у справі як заінтересованих осіб або як відповідачів. Незалучення когось із них у справі має наслідком скасування рішення суду.