Внаслідок військової агресії Росії проти України мільйони громадян були змушені залишити свої домівки, продовжуючи нести тягар комунальних витрат. 05 березня 2022 р. Кабінет Міністрів України ухвалив Постанову № 206 “Деякі питання оплати житлово-комунальних послуг у …
Внаслідок військової агресії Росії проти України мільйони громадян були змушені залишити свої домівки, продовжуючи нести тягар комунальних витрат.
05 березня 2022 р. Кабінет Міністрів України ухвалив Постанову № 206 “Деякі питання оплати житлово-комунальних послуг у період воєнного стану”, якою встановлено, що до припинення або скасування воєнного стану в Україні забороняється нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені), інфляційних нарахувань, процентів річних, нарахованих на заборгованість, що утворилася за несвоєчасне та/або неповне внесення населенням плати за житлово-комунальні послуги.
Постанова Кабінету Міністрів не звільняє від оплати комунальних послуг, а лише надає відстрочення оплати до моменту припинення воєнного стану.
Якщо нічого не робити, плата за житлово-комунальні послуги продовжує нараховуватися в період відсутності в повному обсязі, і після завершення воєнного стану заборгованість з оплати може вилитися у значну суму.
Розглянемо три способи, як зменшити витрати на комуналку за час відсутності в період воєнного стану:
Право на неоплату вартості комунальних послуг (крім постачання теплової енергії) у разі їх невикористання (за відсутності приладів обліку) виникає в разі тимчасової відсутності у житловому приміщенні (іншому об’єкті нерухомого майна) понад 30 календарних днів, за умови документального підтвердження відповідно до умов договорів про надання комунальних послуг (п. 6 ч. 1 ст. 7 Закону України від 09.11.2017 № 2189-VIII, пп. 1 п. 29 Постанови Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. № 630).
На період відсутності у житлі понад 30 днів можна відмовитися від комунальних послуг, до яких належать послуги постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, вивезення побутових відходів.
Усі інші послуги, такі як прибирання прибудинкової території та приміщень загального користування, технічне обслуговування інженерних мереж будинку, належать до житлових послуг, від яких не можна відмовитися навіть у разі тривалої відсутності.
Запропонований спосіб дозволяє заощадити на опаленні у квартирах, які не обладнані лічильниками тепла, та на вивезенні сміття.
Але навіть у разі тривалої відсутності у квартирі виконавець послуг має право нараховувати оплату мінімальної частки середнього питомого споживання теплової енергії на опалення (п. 1 Розділу VI Методики від 22.11.2018 № 315).
Такі правила розроблені для того, щоб уникнути опалення порожніх, неопалюваних квартир за рахунок опалюваних суміжних.
Доказами відсутності понад 30 днів в умовах воєнного стану можуть бути:
Мотивовану заяву про зменшення вартості комунальних послуг можна надіслати поштою на юридичну адресу керуючої компанії, ЖКС, ОСББ або надіслати скан-копію документа на електронну пошту чи офіційний акаунт у месенджерах.
Послуги, пов’язані з утриманням будинку та прибудинкової території, поділяються на обов’язкові та додаткові.
Власники нерухомості зобов’язані оплачувати фактично спожиті послуги, які входять до обов’язкового переліку робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Власник нерухомості оплачує обов’язкові комунальні послуги незалежно від укладення договору з управителем. Усі інші, необов’язкові житлово-комунальні послуги оплачуються за умови укладення договору.
Закон вимагає від виконавця укладати зі споживачем договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на основі типового.
Для надання додаткових житлово-комунальних послуг виконавець зобов’язаний укласти зі споживачем окремий договір послуг або додаткову угоду до типового договору.
На практиці керуючі компанії, які в більшості випадків є дочірніми структурами компаній-забудовників, нав’язують споживачам змішані договори, що містять як обов’язкові, так і додаткові послуги.
Необхідність у додаткових комунальних послугах викликала спори у мирний час, тим більше необхідність низки таких послуг є сумнівною у воєнний час.
Щоб розібратися в механізмі відмови від додаткових послуг управителя, слід визначити обов’язкові та додаткові комунальні послуги.
| Обов’язкові послуги | Додаткові послуги |
|---|---|
| 1. Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем. | 1. Консьєрж, охорона, пункт відеоспостереження. |
| 2. Технічне обслуговування ліфтів. | 2. Ландшафтний дизайн, озеленення, садівник. |
| 3. Обслуговування систем диспетчеризації. | 3. Утримання окремих об’єктів інфраструктури багатоквартирного будинку, наприклад майданчиків для зберігання автомобіля, спортивних майданчиків. |
| 4. Обслуговування димових та вентиляційних каналів. | 4. Зовнішня, інтернет-реклама виконавця комунальних послуг. |
| 5. Технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (за їх наявності). | 5. Адміністрування вебресурсу виконавця комунальних послуг. |
| 6. Поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будівель та елементів зовнішнього благоустрою, розміщених на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (у тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків) та іншого спільного майна багатоквартирного будинку. | 6. Оренда технічного обладнання для багатоквартирного будинку. |
| 7. Поточний ремонт внутрішньобудинкових систем. | 7. Встановлення та обслуговування додаткового обладнання, наприклад домофона. |
| 8. Поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (за їх наявності). | 8. Створення спеціальних фондів для ремонтних робіт та модернізації технічного обладнання будинку. |
| 9. Прибирання прибудинкової території. | 9. Авансові платежі. |
| 10. Прибирання приміщень загального користування (у тому числі допоміжних). | 10. Аудиторські, дизайнерські, консалтингові, юридичні послуги. |
| 11. Прибирання та вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами. | |
| 12. Дератизація. | |
| 13. Дезінсекція. | |
| 14. Придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку. |
Власники нерухомості мають право у будь-який час з моменту оголошення воєнного стану в Україні в односторонньому порядку відмовитися від додаткових комунальних послуг, незалежно від характеру договору, укладеного з виконавцем.
Статтею 907 Цивільного кодексу України визначено, що договір про надання послуг може бути розірваний, у тому числі шляхом односторонньої відмови від договору, у порядку та на підставах, встановлених цим Кодексом, іншим законом або за домовленістю сторін.
Підстави одностороннього розірвання договору послуг містяться у статті 652 Цивільного кодексу України. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.
Істотною зміною обставин для розірвання договору в частині додаткових комунальних послуг є загальний офіційний лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 року про засвідчення форс-мажорних обставин для всіх, кого це стосується.
Будь-яке обмеження права споживача на відмову від послуг, що не належать до обов’язкових (типових), є порушенням ч. 1 і ч. 3 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки є несправедливими умовами договору, які обмежують права споживача.
Крім того, споживач має право відмовитися від пролонгації договору з виконавцем комунальних послуг, строк якого спливає.
Згідно з п. 6 ст. 11 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до спливу зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний рік.
Відмова від продовження змішаного договору комунальних послуг позбавляє виконавця можливості нараховувати плату за додаткові комунальні послуги.
З моменту закінчення строку дії договору комунальних послуг виконавець має право нараховувати плату за комунальні послуги, які входять до обов’язкового переліку.
Зловживання з тарифами на комуналку
У воєнний час також трапляються зловживання з тарифами на послуги управління багатоквартирним будинком, одним з яких є нарахування плати за одну й ту саму послугу під різними найменуваннями, наприклад:
Поширеним порушенням з боку керуючих компаній є розрахунок тарифу на послуги з утримання будинку та прибудинкової території для мешканців житлового будинку, до якого включаються зайві, комерційні площі магазинів, кафе тощо.
Неоднаковий обсяг навантаження на інфраструктуру багатоквартирного будинку потребує встановлення диференційованих тарифів для квартир і нежитлових приміщень, що використовуються в комерційних цілях.
Запобігти таким зловживанням керуючої компанії дозволяє ретельна перевірка кошторису витрат і бухгалтерської документації фахівцями Держпродспоживслужби України.
В умовах воєнного часу, для підвищення ефективності використання коштів мешканців, ОСББ ухвалюють рішення про скорочення зайвих послуг шляхом зменшення обсягу споживання електроенергії, вимкнення вантажного або пасажирського ліфтів, збільшення інтервалів вивезення сміття та прибирання території й приміщень загального користування, часткової або повної передачі функцій з охорони майна багатоквартирного будинку членам ініціативної групи мешканців будинку, переведення частини адміністративного персоналу в режим роботи неповного робочого часу.
Якщо в ОСББ такі рішення можуть ухвалюватися на рівні голосування в інтернет-месенджерах, то в керуючих компаніях справи інші.
Будучи прибутковими юрособами і в більшості випадків дочірніми структурами забудовника, керуючі компанії не зацікавлені в оптимізації цін на тарифи з управління будинком у період воєнного часу.
Провести загальні збори співвласників будинку для ухвалення рішення про перегляд тарифів керуючої компанії в умовах воєнного стану технічно неможливо. Для ухвалення такого рішення необхідно, щоб за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (ч. 6 ст. 10 Закону України від 14.05.2015 № 417-VIII).
Значно простіше в тих багатоквартирних будинках, де співвласники обрали уповноважених осіб від кожної секції або під’їзду багатоквартирного будинку (п. 3 ч. 1 ст. 10 Закону від 14.05.2015 № 417-VIII).
Такі уповноважені особи мають право ухвалювати рішення про укладення договорів, внесення змін і розірвання договорів з керуючою компанією, вибір іншої керуючої компанії та здійснення контролю за виконанням договору про управління багатоквартирним будинком від імені всіх співвласників.
Але якщо колективне рішення ухвалити неможливо, залишається індивідуальне звернення до керуючої компанії з претензією про перерахунок вартості послуг з управління багатоквартирним будинком.
Не слід звертатися до керуючої компанії з претензією про ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості комунальних послуг (ч. 2 ст. 10, п. 5 ч. 2 ст. 16, ст. 27 Закону України від 09.11.2017 № 2189-VIII, ч.ч. 1, 2 ст. 11, ч. 1 ст. 12 Закону України від 14.05.2015 № 417-VIII).
Зазначені претензії передбачають багатоетапну, складну процедуру, яку буде важко виконати в умовах воєнного часу і тим більше дистанційно.
Набагато ефективніше подати претензію про порушення прав споживача внаслідок неналежного формування, встановлення та застосування тарифів на послуги управління багатоквартирним будинком (п. 7 ч. 1 ст. 21 Закону від 12.05.1991 № 1023-XII).
У якій формі звертатися до керуючої компанії з претензією в умовах воєнного часу і перебуваючи за кордоном?
Постанова Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2018 р. № 1145 дозволяє звертатися до керуючої компанії в усній формі особисто, за допомогою телефонного зв’язку або в письмовій формі на поштову чи електронну адресу, зазначену в договорі про надання комунальних послуг.
Електронна претензія набуває статусу належного доказу для Держпродспоживслужби та суду за умови її підписання електронним цифровим підписом і надсилання на офіційну адресу електронної пошти або чат керуючої компанії в месенджері.
Для належного оформлення електронної претензії щодо вартості комунальних послуг знадобиться виконати такі дії:
1. Відскануйте претензію та збережіть у форматі pdf-файлу.
2. За допомогою порталу Дія за посиланням тут поставте електронний підпис на pdf-файлі із заявою.
3. Створіть лист у своєму поштовому сервісі та прикріпіть pdf-файл претензії з цифровим підписом.
4. У назві листа вкажіть – Претензія. У коментарі до листа напишіть – для кого, найменування керуючої компанії, прізвище та ініціали директора.
5. Лист надсилайте на адресу електронної пошти керуючої компанії, яка зазначена в договорі або в додаткових угодах до договору, чи на адресу електронної пошти, з якої надходять квитанції для оплати. Не видаляйте свій лист із поштової скриньки після надсилання, оскільки збережені дані можуть бути використані як доказ у суді.
Може здатися, що звернення з претензією до керуючої компанії під час воєнного стану не принесе очікуваного результату, але це не так. Ігнорування претензії з боку керуючої компанії є підставою для проведення комплексної перевірки керуючої компанії органами Держпродспоживслужби України після скасування воєнного стану.
Будьте впевнені, керуюча компанія не зможе надати для перевірки всі первинні документи, обґрунтувати заявлені витрати, підтвердити виконання робіт, вартість яких зазначена в розрахунку тарифу, пояснити невідповідність фактичної чисельності працівників щодо штатного розпису та довести, що обсяг житлово-комунальних послуг, який надається в будинку із заселенням 30–20%, відповідає довоєнному обсягу послуг.
За результатами перевірки Держпродспоживслужба України може видати припис, яким зобов’язати керуючу компанію здійснити перерахунок тарифу в бік зменшення за весь час воєнного стану, і скласти на керівника керуючої компанії протокол про адміністративне правопорушення за порушення формування тарифів відповідно до статті 165-2 Кодексу України про адміністративні правопорушення.
Не варто залишати питання зменшення вартості комунальних послуг на потім. Якщо не заявити свої вимоги під час нарахування послуг з управління багатоквартирним будинком, після скасування воєнного стану буде вкрай складно оскаржити нараховану заборгованість.
Адвокат Юрий Голосов
партнер адвокатского объединения “Никитинский и Партнёры”
