Як знизити орендну плату на час карантину
1. Як знизити орендну плату під час карантину? Згідно з частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за …
1. Як знизити орендну плату під час карантину?
Згідно з частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Зазначена норма права існує з моменту набрання чинності Цивільним кодексом України у 2004 році та визначає підставою для звільнення від обов’язку сплати орендної плати об’єктивну, безпосередню неможливість використовувати передане в оренду майно (бути недопущеним до приміщення, неможливість перебувати в ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені в нормі частини 6 статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже, на відміну від останніх, ознаками яких є їх об’єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, у тому числі, і безпосередньо вольовими діями орендодавця, тобто обставини згідно з частиною 6 статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, однак не обмежуються ними.
У судовій практиці норма частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України застосовується переважно у спорах, що стосуються створення орендодавцем цілеспрямованих перешкод у користуванні майном.
Самостійними випадками в судовій практиці, крім форс-мажору, які стали підставою для звільнення від орендної плати в порядку ч. 6 ст. 762 ЦК України, можна виділити: пожежу, руйнування об’єкта оренди, проведення антитерористичної операції.
Відповідно до пункту 5 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» № 540-IX від 30.03.2020 р. Розділ “Прикінцеві та перехідні положення” Цивільного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№ 40-44, ст. 356) доповнено пунктом 14 такого змісту: з моменту встановлення карантину, запровадженого постановою Кабінету Міністрів України “Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2″ від 11 березня 2020 № 211 (з подальшими змінами та доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу”.
Зазначені зміни передбачають право орендаря ініціювати перед орендодавцем питання звільнення від орендної плати, однак не зобов’язують орендодавця погоджуватися з такою пропозицією та звільняти орендаря від орендної плати.
Право орендаря ініціювати внесення змін до договору оренди, у тому числі щодо розміру орендної плати, існувало й до ухвалення антикоронавірусних законів і регулюється статтями 627, 651, 652 Цивільного кодексу України.
Так, виходячи з принципів свободи договору, які визначені у статті 627 Цивільного кодексу України, сторони за взаємною згодою на підставі ст. 651 ЦК України мають право змінити або розірвати договір.
Ба більше, право на зміну умов договору за взаємною згодою сторін міститься у більшості договорів оренди.
Таким чином, можливість однієї сторони ініціювати внесення змін до умов договору, зокрема про звільнення від орендної плати за використання майна, існувала до ухвалення антикоронавірусного Закону № 540-IX від 30.03.2020 р., що вказує на популістську сутність такого закону.
Як вплине на правовідносини оренди Закон України 3279-д «Про внесення змін до Закону України “Продовження бюджету України на 2020 рік”?
Пунктом 14 проєкту Закону України № 3279-д «Про внесення змін до Закону України “Продовження бюджету України на 2020 рік» (далі – Закон № 3279-д) пропонується внести зміни до пункту 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№ 40-44, ст. 356), який викласти в такій редакції: – «14. Установити, що з моменту встановлення карантину, запровадженого постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 № 211 (з подальшими змінами та доповненнями) і до його скасування в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню на вимогу наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, протягом усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборону.
Аналіз дозволяє зробити висновок, що Закон № 3279-д не запроваджує нових правил, а лише конкретизує, що карантин належить до однієї з багатьох підстав, яка унеможливлює використання майна і дозволяє звільнити орендаря від орендної плати відповідно до частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України.
Тобто потрібно правильно розуміти, що Закон України № 3279-д не вносить змін до частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, а лише дає тлумачення цієї статті в сьогоднішніх реаліях, щоб запобігти неоднаковій судовій практиці в майбутньому, коли одні суди визнаватимуть карантин обставиною, яка через частину 6 статті 762 Цивільного кодексу України унеможливлює використання майна і звільняє від сплати орендної плати, а інші суди – ні.
2. Як ініціювати внесення змін до договору оренди про звільнення від сплати орендної плати?
Передбачивши в Законі № 540-IX від 30.03.2020 можливість звільнення від плати за користування майном, законодавець не визначив найголовнішого – порядку реалізації такої можливості.
Така неврегульованість призводить до безрезультатних листувань і телефонних переговорів між орендодавцями та орендарями, у яких орендодавець у кращому разі не зацікавлений виявляти ініціативу, а в гіршому – розпускає свій договірний відділ, щоб ігнорувати кореспонденцію орендарів.
Тому саме орендар має взяти ініціативу у свої руки шляхом надсилання оферти орендодавцю про внесення змін до чинного договору оренди.
Для розуміння порядку внесення змін до договору оренди необхідно знову звернутися до основних положень Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України, які були ухвалені задовго до ухвалення антикоронавірусних законів.
Частина 2 статті 205 Господарського кодексу України говорить про те, що в разі неможливості виконання зобов’язання повністю або частково зобов’язана сторона з метою запобігання невигідним для сторін майновим та іншим наслідкам повинна негайно повідомити про це другу сторону, яка має вжити необхідних заходів для зменшення зазначених наслідків.
Таким чином, незалежно від підстав – форс-мажор чи неможливість використання майна за ст. 762 ЦК України – орендар зобов’язаний повідомити орендодавця про неможливість виконання договірних зобов’язань.
Чи існує форма повідомлення орендодавця орендарем?
Встановленої законом форми повідомлення орендодавця про неможливість використання майна та неможливість виконання зобов’язань не існує. Складаючи таке повідомлення, потрібно керуватися критеріями, які мають юридичне значення для оцінки причин, що унеможливлюють використання майна орендарем.
Якщо орендар займався торгівлею або наданням послуг, які потрапили під заборону відповідно до підпункту 8 пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 р. № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» зі змінами від 02.04.2020 року (далі – Постанова № 211), то орендар має максимально розгорнуто повідомити свого орендодавця про характер своєї господарської діяльності та наслідки для цього виду діяльності, спричинені встановленням на всій території України карантину.
У заяві довільної форми на ім’я орендодавця потрібно описати характер діяльності орендаря, послатися на документи, якими підтверджується конкретний вид діяльності орендаря (договори, ліцензії, сертифікати тощо), вказати момент, починаючи з якого об’єкт оренди припинив використовуватися орендарем, і послатися на внутрішній розпорядчий документ, яким підтверджуються зазначені обставини. Для СПД це розпорядження про призупинення роботи на період карантину, а для юридичної особи – наказ.
В окремих випадках орендодавцю можна запропонувати направити уповноваженого представника для огляду непрацюючого об’єкта оренди та складення відповідного акта. Також орендодавцю можна запропонувати оглянути оригінали документів, якими підтверджується заборонений на період карантину вид господарської діяльності орендаря, і вручити копії окремих таких документів.
3. Як оформити зменшення плати в договорі оренди?
Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в тій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Якщо договір оренди був посвідчений нотаріально, то додаткова угода про внесення змін до такого договору щодо орендної плати також має бути посвідчена нотаріально. У такому разі орендарю рекомендується надіслати орендодавцю лист-оферту з пропозицією укласти складений орендарем проєкт додаткової угоди, вказати адресу та назву нотаріальної контори, де пропонується провести посвідчення, і навіть можна запропонувати точний час і дату майбутнього правочину.
Якщо ж договір оренди був укладений у простій письмовій формі, то орендодавцю достатньо надіслати разом із листом-офертою складені орендарем і підписані орендарем два примірники додаткової угоди до договору, один з яких із підписом орендодавця підлягає поверненню орендарю.
4. Як скласти додаткову угоду до договору оренди про звільнення від орендної плати?
Більша частина договорів оренди містить уніфіковані умови, які потребують змін у зв’язку із запровадженням карантину. Такими умовами є:
- порядок нарахування та оплати орендної плати;
- порядок нарахування та оплати експлуатаційних платежів;
- порядок застосування грошових та оперативно-господарських санкцій.
Таким чином, проєкт додаткової угоди до договору оренди має містити три важливі складові:
- Пункт, яким сторони погоджують припинення нарахування орендної плати на період дії карантину, якщо об’єкт оренди використовується орендарем для здійснення діяльності, що підпадає під заборону, встановлену підпунктом 8 пункту 2 Постанови № 211.
- Пункт, яким сторони погоджують подальший порядок нарахування комунальних, експлуатаційних, рекламних послуг тощо.
- Пункт, яким орендар звільняється від будь-яких санкцій у зв’язку з припиненням нарахування орендної плати на період дії карантину і не може бути виселений з орендованого ним об’єкта.
Що робити з комунальними та іншими експлуатаційними послугами орендодавця на період оренди?
Пункт 14 проєкту Закону України 3279-д встановлює не просто можливість зменшення орендної плати, але й визначає межі такого зменшення.
У випадку, визначеному абзацом першим п. 14 Закону України 3279-д, законодавець запропонував, що розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно орендованій площі) обсяг витрат, які орендодавець поніс або мусить понести за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та оплати вартості комунальних послуг.
Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користування майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає згідно з договором, якщо договором не передбачено обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.
Таким чином, рекомендується, щоб орендар сам виявляв ініціативу і вказав у проєкті додаткової угоди до договору оренди перелік експлуатаційних послуг, які він готовий оплатити на період дії карантину.
Безумовно, такі послуги, приміром, як охорона, електропостачання, обслуговування пожежної сигналізації тощо підлягають нарахуванню незалежно від запровадження карантину. Що ж до маркетингових та інших рекламних послуг, то їх нарахування слід призупинити.
Що робити, якщо орендодавець відмовиться отримувати заяву про зниження орендної плати?
У разі відмови або ухилення орендодавця приймати заяву орендаря про зниження орендної плати чи звільнення від орендної плати, підписану заяву орендаря і два примірники складеної та підписаної орендарем додаткової угоди до договору оренди про зниження орендної плати слід надіслати орендодавцю надійною кур’єрською службою.
Відправлення такої кур’єрської кореспонденції потрібно оформити шляхом складення опису вкладення документів, які надсилаються, вказавши короткий зміст і реквізити зазначених документів.
Не забудьте оформити в кур’єра зворотне повідомлення про вручення – невручення кореспонденції, а також погодити з кур’єром дату та спосіб отримання зворотного повідомлення про вручення – невручення кореспонденції орендодавцю. Таке повідомлення знадобиться в разі виникнення судової тяганини.
Що робити, якщо орендодавець відмовиться підписувати додаткову угоду про зменшення орендної плати?
Стаття 58 Конституції України закріплює важливий загальновизнаний принцип, згідно з яким закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію лише на ті відносини, які виникли після набрання законами або іншими нормативно-правовими актами чинності.
Зазначений принцип означає, що будь-які зміни, які вносяться до цивільного та господарського законодавства, зокрема того, що регулює правовідносини оренди, не можуть змінювати умови договору, укладеного до ухвалення таких законодавчих змін.
У зв’язку з цим можна припустити, що окремі орендодавці відмовлятимуться звільняти від орендної плати або знижувати орендну плату, посилаючись на те, що на момент укладення договору оренди так званих антикоронавірусних законів не існувало.
Але, беручи до уваги, що частина 6 статті 762 Цивільного кодексу України, яка регулює звільнення від сплати орендної плати, існує з моменту набрання чинності Цивільним кодексом України у 2004 році, а ухвалені в березні – квітні 2020 року антикоронавірусні закони лише конкретизують її застосування, можна впевнено стверджувати, що незалежно від волі та бажання неступливих орендодавців суди стануть на бік орендарів, звільнивши їх від сплати орендної плати через неможливість використовувати майно у зв’язку зі встановленням карантину.
Після виконання зазначених вище дій орендар може призупинити сплату орендної плати до погодження внесення змін до договору оренди. У разі відмови орендодавця від внесення змін до договору оренди слід готуватися до судового спору за позовом орендодавця про стягнення орендної плати.
Що робити, якщо орендодавець обмежить доступ до об’єкта оренди?
Отримавши лист орендаря про зниження орендної плати, орендодавець може вдаватися до спроб обмежити доступ орендаря до об’єкта оренди, утримувати обладнання, товар і документи орендаря, які зберігаються на об’єкті оренди, погрожувати псуванням або зверненням у свою власність майна орендаря, що перебуває на об’єкті оренди.
Такі дії недобросовісного орендодавця необхідно негайно припиняти шляхом виклику поліції та звернення до правоохоронних органів із заявою про вчинення злочинів, передбачених статтями 355, 356 Кримінального кодексу України за кваліфікуючими ознаками – примушування до виконання чи невиконання цивільно-правових зобов’язань і самоправство.
Якщо дії орендодавця спричинять несприятливі економічні наслідки для орендаря, то останній має право на стягнення завданих збитків.
5. Як знизити орендну плату на ринку?
Особливістю договорів, які підприємці укладають з адміністрацією ринків, є змішаний характер таких договорів, що поєднує правовідносини оренди та послуг.
Приміром, у предметі договору може бути зазначено, що ринок надає послуги, а в розділі зобов’язань вказано, що ринок зобов’язується передати підприємцю у строкове користування торгове місце.
Верховний Суд у своїх рішеннях неодноразово наголошував на превалюванні змісту над формою договору. Іншими словами – незалежно від заголовка, вид договору визначається його змістом.
За своїм змістом договори про надання послуг зі здійснення торговельної діяльності на ринках належать до змішаних договорів оренди та послуг.
Що потрібно для зниження орендної плати на ринку?
Для відповіді потрібно знову звернутися до п. 14 проєкту Закону України 3279-д, згідно з яким розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно орендованій площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або має здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та оплати вартості комунальних послуг.
Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користування майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає згідно з договором, якщо договором не передбачено обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.
У будь-якому договорі послуг споживач послуг має право запросити та отримати інформацію про структуру тарифу на послуги і його складові.
Орендар має право запросити в адміністрації ринку та отримати інформацію про вартість послуг надання торгових місць і вартість експлуатаційних послуг для обслуговування цих місць окремо.
Маючи інформацію про складові послуг і вартість кожної з послуг окремо, орендар може розпочинати підготовку заяви орендодавцю про звільнення від плати за послуги надання торгових місць.
Хто має ініціювати питання зниження орендної плати на ринку?
Ініціатива про внесення змін до договору оренди, укладеного з адміністрацією ринку, має походити від орендаря.
До листа слід додати розпорядження (наказ) орендаря про призупинення господарської діяльності у зв’язку з карантином і проєкт додаткової угоди.
Наказ (розпорядження) орендаря про призупинення господарської діяльності слід належним чином мотивувати, вказавши, що основний вид економічної діяльності орендаря не дозволяє використовувати місця для торгівлі на ринку.
Що робити, якщо адміністрація ринку відмовиться знижувати орендну плату в умовах карантину?
На відміну від приватних орендодавців, великі ринки можуть бути монополістами у своїй галузі. У зв’язку з цим утримання адміністраціями ринку докарантинних цін на оренду і небажання йти на поступки постраждалим від карантину підприємцям може бути розцінене Антимонопольним комітетом України як зловживання монопольним (домінуючим) становищем на ринку комплексних послуг з надання місць для торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами, надання в оренду торгових приміщень (площ) на ринку, шляхом встановлення таких цін, які неможливо було б встановити за умови існування значної конкуренції на ринку, що є порушеннями пункту 2 статті 50, пункту 1 частини другої статті 13 Закону України «Про захист економічної конкуренції» та може потягнути штрафні санкції щодо власників ринку.
PS: Таким чином, для зниження орендної плати в період карантину необхідно правильно документально оформити призупинення господарської діяльності, надіслати орендодавцю проєкт змін до договору оренди та докласти максимум зусиль для врегулювання питання оплати мирним шляхом.
Матеріал підготував партнер Адвокатського об’єднання «Нікітінський і партнери» адвокат Юрій Голосов.
Дивіться також: інтерв’ю для Думська ТВ.
