Адвокат з нерухомості в Одесі | Нікітінський і Партнери

Заплутана дозвільна процедура в будівництві та розмаїття інвестиційних договорів приховують ризики, з якими здатен розібратися досвідчений юрист з нерухомості в Одесі.

Уберегти від помилки під час купівлі нерухомості в Одесі здатен не той, хто продає, а той, хто стикається з наслідками недобросовісних продажів у судовій практиці.

За 18 років наші юристи з нерухомості витратили сотні годин на аналіз договорів, викриття ризиків, процеси в судах, розробивши алгоритм перевірки, який гарантує безпеку угоди з нерухомістю.

Ми пропонуємо найкраще співвідношення знань, досвіду та вартості послуг юриста з нерухомості в Одесі.

Щоб дізнатися точну вартість перевірки нерухомості, завантажте за допомогою месенджера договір або документи, які потрібно перевірити.

Завантажити

1 Перевірка дозвільних та установчих документів забудовника

Землевідведення
Містобудівні умови та обмеження.
Технічні умови
Дозвіл на виконання будівельних робіт
Реєстраційні дані забудовника.

Землевідведення

Земельна ділянка під забудову в Одесі може бути незаконно виведена з власності міста, придбана з порушенням процедури торгів, переведена із земель рекреаційного призначення.

Через проблеми з документами на землю будівництво може бути зупинене на роки.

Права на землю забудовника мають бути набуті законним шляхом, цільове призначення земельної ділянки має відповідати категорії забудови, а строк оренди землі — строку будівництва: це три важливих пункти, які перевіряють адвокати з нерухомості в Одесі.

Містобудівні умови та обмеження

Рекламні 3-D моделі та рендери одеських забудовників можуть не відповідати дійсності.

Після завершення будівництва будинок може залишитися без обіцяних дитячого садка, школи, паркування, проїзду та зелених насаджень.

Функціональне призначення прилеглої території та плани її забудови перевіряють за допомогою детального плану території та містобудівних умов і обмежень.

Детальний план території – це проектна документація, яка уточнює та деталізує генеральний план Одеси в частині планувальної структури та функціонального призначення окремо взятої території міста.

Рішення про затвердження детального плану території публікуються на офіційному сайті міста Одеси.

Містобудівні умови та обмеження – це документ, який містить вимоги до висотності, відсоткового співвідношення забудови ділянки, щільності заселення, відступів до прилеглих будівель, благоустрою прилеглої території тощо.

Ознайомитися з містобудівними умовами та обмеженнями можна в офісі будівельної компанії за участю юриста, який спеціалізується на питаннях нерухомості в Одесі.

Технічні умови

Відсутність технічних умов у забудовника може призвести до того, що після введення в експлуатацію житловий комплекс залишиться без енергоресурсів, або комунальні послуги нараховуватимуться за тарифами для небутових споживачів.

Технічні умови – це документи, які містять умови до проектування та підключення будинку до міських систем водо-, газо- та електропостачання.

Технічні умови публікуються на сайті забудовника або надаються для ознайомлення у відділі продажів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт

Забудовник може розпочати продаж квартир ще до того, як отримає дозвіл на виконання будівельних робіт.

Інформація про право на проведення підготовчих, будівельних робіт та введення будинку в експлуатацію міститься в Реєстрі будівельної діяльності.

Доступ до Реєстру здійснюється через публічний портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Портал дозволяє виконувати пошук дозвільних документів за найменуванням забудовника, номером документа або знайти їх на інтерактивній карті Одеси з позначками виданих дозволів.

Реєстраційні дані забудовника

Надійність будівельної компанії в Одесі певною мірою залежить від віку компанії та ступеня залученості власників до юридичного управління.

Перевірка реєстраційних даних забудовника в реєстрі юридичних осіб допомагає сформувати висновки про репутацію компанії.

2 Перевірка кримінальних справ та судових спорів забудовника

Кримінальні провадження забудовника
Судові спори забудовника
Виконавчі провадження забудовника

Кримінальні провадження забудовника

Забудовники можуть виявитися учасниками кримінального провадження.

Наскільки кримінальне провадження може вплинути на строки будівництва та фінансове становище забудовника, адвокати оцінюють шляхом аналізу підслідності та кримінальної кваліфікації справи, строків розслідування та інших обставин кримінального провадження.

Судові спори забудовника

Дозвільні документи забудовника можуть бути оскаржені в суді органами державного архітектурно-будівельного контролю та прокуратури.

Пошук судових спорів забудовника виконують на сайті Судова влада України.

Вплив судових справ забудовника на подальший хід будівництва оцінюється на основі вивчення предмета спору, проміжних та остаточних судових рішень.

Виконавчі провадження забудовника

Аналіз інформації в Реєстрі боржників України допомагає визначити фінансове становище забудовника та ступінь виконання забудовником зобов’язань перед інвесторами й контрагентами.

3 Перевірка документів на землю

Цільове призначення земельної ділянки
Порушення геометрії земельних ділянок
Охоронні зони та обмеження забудови земельної ділянки
Суміжна забудова
Накладення земельних ділянок

Цільове призначення земельної ділянки

Будівництво багатоквартирного житлового будинку дозволено на земельній ділянці з одним цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Житлові комплекси біля моря в Одесі можуть зводитися під виглядом готелів, санаторно-оздоровчих комплексів, спортивних центрів на землях рекреаційного призначення.

Через земельні спори введення будинку в експлуатацію може зсуватися на роки, а нежитловий характер такої нерухомості тягне за собою нарахування комунальних послуг за тарифами для небутових споживачів.

Порушення геометрії земельної ділянки

Площа та конфігурація земельної ділянки в Одесі можуть не відповідати правовстановлюючим документам продавця.

Внаслідок помилок у першовідведенні або зміщення меж сусідніх ділянок різниця між заявленою та фактичною площею земельної ділянки може становити десятки квадратних метрів.

Обмір земельної ділянки дозволить заощадити на переплаті за неіснуючі квадратні метри та уникнути конфлікту з майбутніми сусідами.

Охоронні зони та обмеження забудови земельної ділянки

Перевірка охоронних зон є важливою умовою при виборі земельної ділянки під забудову в Одесі.

Охоронні зони можуть перешкодити зміні цільового призначення земельної ділянки та обмежити поверховість і пляму забудови ділянки.

Охоронні зони можуть бути розташовані вздовж природоохоронних об’єктів, ліній електропередач, базових станцій мобільного зв’язку, земель транспорту та промисловості.

Перевірка охоронних зон виконується шляхом вивчення Публічної кадастрової карти або за допомогою виїзду нашого спеціаліста на місцевість.

Суміжна забудова

Купівля видових квартир в Одесі може супроводжуватися побоюваннями щодо суміжної забудови. Майбутня вартість нерухомості багато в чому залежить від того, що планується будувати навколо.

Для оцінки ризиків суміжної забудови в Одесі вивчають інформацію про власників, цільове призначення та обмеження на забудову і дозвільні документи сусідніх земельних ділянок.

Інформацію про сусідні земельні ділянки перевіряють за допомогою Детального плану території, Публічної кадастрової карти та Реєстру дозвільних документів.

Накладення земельних ділянок

Причиною накладення двох земельних ділянок в Одесі може бути помилка в техдокументації або шахрайство держреєстраторів.

Перевірка накладення земельних ділянок виконується шляхом вивчення Публічної кадастрової карти.

Підтвердженням накладення земельних ділянок може бути відображення двох і більше кадастрових номерів у межах однієї земельної ділянки.

При наведенні курсором на земельну ділянку може відображатися аналіз ДЗК із зазначенням відсотка накладення земельних ділянок.

4 Перевірка арешту нерухомості та повноважень продавця

Перевірка арешту нерухомості
Перевірка судової історії нерухомості
Перевірка реєстраційної справи об’єкта нерухомості
Перевірка дієздатності продавця
Перевірка повноважень продавця

Перевірка арешту нерухомості

На угоді може виявитися арешт нерухомості, для зняття якого знадобляться місяці судової роботи адвоката.

Інформація про арешт нерухомості в Одесі перевіряється на сайті «Кабінет електронних сервісів». Для цього потрібно авторизуватися з використанням цифрового ключа, заповнити пошукову форму та сплатити 35 грн. банківською карткою.

Арешт перевіряється шляхом групи пошукових запитів: за іменем (найменуванням) власника, за адресою та варіантами написання адреси в документах і в архівних даних.

Перевірка арешту за одним із пошукових запитів, особливо тих арештів, які накладені до 2012 року, не гарантує правильного результату.

Перевірка судової історії нерухомості

Якщо продаж нерухомості здійснено для того, щоб уникнути арешту, або з метою ухилення від виконання грошового зобов’язання, договір купівлі-продажу може бути скасований у суді.

Такі договори називаються в судовій практиці фраудаторними. Оскаржити договір купівлі-продажу нерухомості як фраудаторний може будь-який кредитор продавця.

Термінові пропозиції потребують перевірки статусу продавця як фігуранта кримінальних проваджень, кваліфікація яких передбачає арешт або спецконфіскацію нерухомості продавця.

Якщо на продаж виставлено об’єкт нерухомості, який нещодавно придбаний продавцем, то слід перевірити, чи не належить такий об’єкт до спадкових, кредитних спорів та спорів про довічне утримання.

Коли нерухомість належить на підставі рішення суду, юрист, який супроводжує продаж, має вивчити суть спору, переконатися у відсутності підстав для поновлення строків на оскарження рішення суду, а у випадку із заочним рішенням – ознайомитися з усіма матеріалами справи.

Перевірка реєстраційної справи об’єкта нерухомості

Держреєстратор сканує та зберігає в реєстрі прав усі документи, на підставі яких здійснює реєстрацію прав власності.

Документи продавця можуть викликати сумніви через зміну персональних даних, перейменування адреси, реконструкцію, об’єднання та поділ нерухомого майна.

Правовстановлюючі документи продавця можуть бути видані реєстратором, якому заблоковано доступ до реєстру прав через шахрайство.

У таких випадках попередня перевірка в нотаріуса включає вивчення реєстраційної справи на об’єкт нерухомості за участю адвоката.

Перевірка дієздатності продавця

Продавець нерухомості може епізодично перебувати в недієздатному стані, страждати на хронічні розлади або стати жертвою чи співучасником шахраїв з нерухомістю.

Деменція, алкогольна, наркотична залежність та розлад особистості продавця можуть залишитися непоміченими на угоді, але стати підставою для скасування договору в судовому порядку.

Перевірка здатності продавця нерухомості усвідомлювати значення своїх дій виконується шляхом співбесіди, відеофіксації угоди або запиту довідки з психоневрологічного диспансеру.

Перевірка повноважень продавця нерухомості

Нотаріально посвідчена згода співвласника або подружжя на відчуження нерухомості видається для кожного об’єкта окремо.

Письмова згода має бути видана в розумні строки перед угодою. Перевірка дійсності згоди є обов’язковою в тих випадках, коли вона видана надто давно або не тим самим нотаріусом, який посвідчує угоду.

Довіреність видається для відчуження одного об’єкта нерухомості чітко визначеним способом і залишається в договірній справі нотаріуса.

Продаж нерухомості за “генеральною довіреністю” може викликати спір про перевищення повноважень і призвести до скасування угоди в судовому порядку.

Власник нерухомості має право будь-коли відкликати довіреність, тому дійсність довіреності перевіряється в момент угоди шляхом формування витягу з Єдиного реєстру довіреностей.

5 Перевірка технічних та реєстраційних документів на нерухомість

Схематичний план квартири
Перевірка інвентаризаційних документів на нерухомість
Об’єднання та поділ об’єктів нерухомості
Самовільне перепланування квартири.

Схематичний план квартири

В Україні не існує реєстру інвестиційних договорів або реєстру майнових прав, через що існує ризик продажу майнових прав на одну й ту саму квартиру двом і більше покупцям.

У разі виникнення судового спору ідентифікація придбаної квартири може стати ускладненою, якщо будівельна та реєстраційна адреси нерухомості не збігаються.

Ідентифікатором квартири в будинку, що будується, є експлікація квартири на схематичному плані поверху або викопіювання з проекту будинку, що будується.

Однією з гарантій захисту від повторного продажу майнових прав є підписання схематичного плану поверху з експлікацією квартири, що придбавається, як додаткової угоди до договору.

Перевірка інвентаризаційних документів на нерухомість

При оформленні прав власності в новобудові забудовник пропонує послуги приватних БТІ, які можуть виготовити техпаспорт шляхом копіювання проектної документації, не проводячи замірів на місці.

Приватний інженер БТІ може штучно збільшити площу нерухомості в технічному паспорті в інтересах забудовника.

При купівлі нерухомості, першу інвентаризацію якої виконав інженер приватного БТІ, бажано провести обміри всіх приміщень з використанням лазерного далекоміра.

Робота нашого спеціаліста з нерухомості в Одесі займе 15 хвилин, при цьому різниця між фактичною та заявленою площею нерухомості може становити кілька квадратних метрів, а економія покупця – десятки тисяч гривень.

Об’єднання та поділ об’єктів нерухомості

Купуючи два і більше об’єкти нерухомості для об’єднання в один, необхідно погодити проект об’єднання із забудовником перед підписанням договору. Після введення об’єкта в експлуатацію об’єднання квартир може стати проблематичним.

При купівлі об’єкта нерухомості, який створено шляхом об’єднання або роз’єднання, необхідно перевіряти технічний висновок на предмет роздільного функціонування інженерних комунікацій.

Самовільне перепланування квартири

Купівля квартири із самовільним переплануванням може створити спори із сусідами та потягнути за собою скасування правовстановлюючих документів у суді.

Порушення несучих конструкцій та вентиляційних каналів, об’єднання лоджій і балконів із квартирою, рокірування житлових та нежитлових приміщень, прибудови на першому поверсі — це ті порушення, які потребують перевірки адвоката при купівлі вторинної нерухомості в Одесі.

Попередня редакція абз. 2 ч. 2 ст. 26 Закону України № 1952-IV дозволяла узаконювати самовільне перепланування за допомогою технічного висновку приватних БТІ, через що правовстановлюючі документи не завжди гарантують відповідність реконструкції будівельним нормам.

6 Види договорів купівлі-продажу нерухомості

Договір пайової участі
Договір інвестування та купівлі-продажу майнових прав
Форвардний контракт
Перевірка договору купівлі-продажу нерухомості

Договір пайової участі

Договір пайової участі в будівництві або членство в будівельному кооперативі — найменш захищена форма інвестування в будівництво.

Інвестор може бути виключений із членів кооперативу за порушення статуту кооперативу. У разі проблем із будівництвом члени кооперативу відповідають самі перед собою.

Договір інвестування та купівлі-продажу майнових прав

Договір інвестування та договір купівлі-продажу майнових прав мають однакову правову природу і є найпоширенішим видом договорів купівлі первинної нерухомості.

14 вересня 2021 року Верховний Суд визнав, що права інвестора в будинку, що будується, захищаються нарівні з правом власності.

Форвардний контракт

Форвардний контракт – це купівля права на укладення договору інвестування / купівлі-продажу майнових прав із забудовником.

У разі розірвання договору інвестування або купівлі-продажу майнових прав вартість форвардного контракту не повертається.

Відповідальність забудовника має бути правильно прописана в договорі, тоді форвардний контракт не створює ризиків, а сплачені кошти можуть бути повернуті інвестору в повному обсязі.

Перевірка договору купівлі-продажу нерухомості

Більшість договорів інвестування в нерухомість містять уніфіковані умови, з якими знайомий кожен адвокат, що супроводжує угоди з нерухомістю в Одесі.

Увагу слід приділяти тим умовам договору, які відповідають поточній соціально-економічній ситуації в Україні:

етапи та строки будівництва
технічне оснащення об’єкта
індексування оплати
передача та реєстрація прав
форс-мажор

Юридичний супровід оренди нерухомості в Одесі

Ми надаємо якісно новий рівень управління нерухомістю в Одесі.

Наше управління — це не абстрактне адміністрування, а юридичний супровід процесів і запобігання витратам.

Ви оплачуєте зрозумілу юридичну роботу, а не відсоток від угоди з нерухомістю.

Особливістю наших послуг є юридичний супровід не тільки купівлі-продажу, а всіх операцій з нерухомістю:

Юридичний супровід договорів оренди нерухомості
Оптимізація комунальних платежів
Юридичний супровід ремонтних робіт

Юридичний супровід договору оренди нерухомості

В Одесі не так важливо здати об’єкт нерухомості в оренду, як зберегти контроль за цільовим використанням нерухомості, забезпечити повернення об’єкта у строк і не допустити його простою.

Сторони договору оренди можуть неправильно трактувати форс-мажор і не знати, як адаптувати договір до соціально-економічних наслідків військової агресії проти України.

В умовах воєнного стану в договорі оренди слід передбачити дистанційне укладення з використанням цифрового підпису, порядок фіксації стану об’єкта на момент його передачі та повернення, індексацію платежів, розрахунки при настанні форс-мажорних обставин і підстави для дострокового розірвання.

Оптимізація комунальних платежів

До складу тарифу на житлово-комунальні послуги в Одесі можуть бути закладені незаконні платежі, які призводять до невиправданого подорожчання утримання нерухомості.

Виконавці послуг можуть створювати тариф, не маючи затвердженого переліку послуг, нараховувати не передбачені договором і законом додаткові платежі, нараховувати одні й ті самі послуги під різними найменуваннями, нараховувати окремими статтями витрат послуги, які входять до складу єдиного платежу, зазначати витрати, які не підтверджуються первинними документами та штатним розписом.

Для приведення тарифу у відповідність із законом адвокат з комунальних платежів може використати аудит, претензію, скаргу до Держпродспоживслужби або позовне звернення до суду.

Читайте також: 3 способи як зменшити комуналку під час війни

Юридичний супровід ремонтних робіт

Недобросовісний виконавець ремонтних робіт може порушити строки робіт, не дотриматися технології, допустити дефекти, затопити сусідів, влаштувати конфлікт із комунальниками та накликати перевірки з боку райадміністрації та органів архітектурно-будівельного контролю.

Для того щоб нерухомість в Одесі почала приносити дохід у визначений строк, адвокат має перевірити підрядника та опрацювати договір ремонтних робіт.

Коли резюме підрядника не відповідає його організаційно-правовій формі та технічній базі, необхідно перевірити ліцензії та реєстраційні документи і провести експертизу кошторисної документації.

Важливими умовами договору ремонтних робіт є деталізація найменувань та етапів робіт, відповідальність за пошкодження несучих конструкцій та інженерних систем, дотримання режиму тиші, передача робіт за актом приймання-передачі, гарантія виконаних робіт і порядок усунення дефектів.

Висновок

Безпечний супровід угоди з нерухомістю в Одесі може забезпечити той спеціаліст, у якому поєднуються досвід адвокатської практики та володіння профільними знаннями судді, нотаріуса, інженера та реєстратора.