Адвокат з нерухомості в Одесі: безпечна купівля та оренда

Купівля квартири – одна з найбільших покупок у житті, і помилка тут коштує дорого. Особливо на первинному ринку: він слабко врегульований законом, дозвільна процедура заплутана, а інвестиційні договори бувають дуже різними. Ризики, заховані в документах, найкраще бачить той, хто розбирав наслідки невдалих угод у суді.

Адвокати з нерухомості АО «Нікітінський і Партнери» супроводжують угоди в Одесі з 2002 року. За цей час ми виробили власний порядок перевірки: від документів забудовника до дієздатності продавця. Нижче пояснюємо, що саме ми перевіряємо і навіщо.

Щоб дізнатися вартість і строки перевірки, надішліть нам договір або документи на об’єкт.

Зміст

• Юридичний супровід купівлі нерухомості в Одесі
• 1. Документи забудовника
• 2. Суди та кримінальні справи забудовника
• 3. Документи на землю
• 4. Арешти, судова історія та повноваження продавця
• 5. Технічні документи на квартиру
• 6. Який договір ви підписуєте
• Юридичний супровід оренди нерухомості в Одесі

Юридичний супровід купівлі нерухомості в Одесі

Перевірка складається з шести кроків. Для новобудови важливі всі, для вторинного житла – насамперед четвертий і п’ятий.

1. Документи забудовника

Усе починається із землі. Ділянку під забудову могли незаконно вивести з комунальної власності, отримати в обхід торгів або перевести із земель рекреації. Якщо з землею проблеми, будівництво може стояти роками. Ми перевіряємо три речі: чи законно забудовник отримав права на ділянку, чи відповідає її цільове призначення багатоквартирній забудові і чи не закінчиться оренда землі раніше, ніж будівництво.

Далі дивимося, що побудують навколо. Рендери в рекламі не завжди збігаються з реальністю, і після здачі будинок може залишитися без обіцяних школи, садочка, паркування чи зелені. Це видно з детального плану території, рішення про затвердження якого публікують на офіційному сайті Одеської міськради, та з містобудівних умов і обмежень. У них указані висотність, щільність і відсоток забудови, відступи від сусідніх будинків і благоустрій. Ознайомитися з ними можна в офісі забудовника, і краще робити це разом з юристом.

Окремо перевіряємо технічні умови на підключення до води, газу й електрики. Без них готовий комплекс може роками чекати на ресурси або платити за комунальні послуги за тарифами для небутових споживачів. Забудовник зазвичай публікує технічні умови на своєму сайті або показує їх у відділі продажів.

Продажі нерідко стартують раніше, ніж забудовник отримує дозвіл на будівельні роботи. Чи є такий дозвіл, видно в Реєстрі будівельної діяльності на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва: шукати можна за назвою забудовника, номером документа або на карті міста. Наостанок перевіряємо саму компанію в реєстрі юридичних осіб: як давно вона існує, хто її власники і наскільки вони залучені до управління.

2. Суди та кримінальні справи забудовника

Забудовник може бути учасником кримінального провадження. Щоб зрозуміти, чи загрожує це строкам будівництва і його фінансам, ми аналізуємо кваліфікацію, підслідність і стадію розслідування.

Дозволи забудовника можуть оскаржувати в суді прокуратура чи органи архітектурно-будівельного контролю. Такі справи ми шукаємо на порталі «Судова влада України» і оцінюємо предмет спору та вже ухвалені рішення. А Єдиний реєстр боржників показує, чи виконує компанія свої зобов’язання перед інвесторами й контрагентами.

3. Документи на землю

Багатоквартирний будинок можна будувати лише на землі з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Біля моря в Одесі житлові комплекси іноді зводять під виглядом готелів, санаторіїв чи спортивних центрів на землях рекреації. Наслідки – роки земельних спорів, затримка введення в експлуатацію і тарифи як для нежитлових приміщень. Детальніше про такі справи – на сторінці земельний адвокат в Одесі.

Коли купуєте будинок чи ділянку, варто перевірити межі. Через помилки при першому відведенні або зсув сусідніх меж фактична площа може відрізнятися від документів на десятки квадратних метрів. Обмір допомагає не переплатити за метри, яких немає, і не посваритися з майбутніми сусідами. На Публічній кадастровій карті також видно накладення ділянок: два кадастрові номери в межах однієї ділянки свідчать про помилку в техдокументації або шахрайство реєстратора.

Охоронні зони вздовж водних об’єктів, ліній електропередачі, веж мобільного зв’язку, доріг і промислових об’єктів можуть обмежити поверховість і площу забудови або навіть унеможливити зміну цільового призначення. Ми перевіряємо їх за кадастровою картою, а за потреби наш спеціаліст виїжджає на місце.

Для видових квартир важливе ще й сусідство: майбутня вартість житла багато в чому залежить від того, що з’явиться поруч. Тому ми дивимося власників, цільове призначення і дозволи сусідніх ділянок за детальним планом території, кадастровою картою та реєстром дозвільних документів.

4. Арешти, судова історія та повноваження продавця

Арешт, який випливе в день угоди, може коштувати місяців судової роботи. Перевірити його можна в «Кабінеті електронних сервісів» Мін’юсту з електронним підписом і невеликою оплатою. Але одного запиту замало: ми шукаємо за власником, за адресою, за різними варіантами її написання та в архівних даних. Старі арешти, накладені до 2012 року, часто знаходяться тільки так.

Суд може скасувати договір, якщо продавець збував майно, щоб уникнути арешту або не платити боргів. Такі договори називають фраудаторними, і оскаржити їх може будь-який кредитор продавця. Тому «терміновий продаж» – привід перевірити, чи не фігурує продавець у кримінальних провадженнях, де можливі арешт або спецконфіскація майна.

Якщо продавець купив квартиру нещодавно, дивимося, чи не пов’язана вона зі спадковими чи кредитними спорами або спорами про довічне утримання. Коли право власності виникло за рішенням суду, вивчаємо суть справи і ризик поновлення строку на оскарження, а якщо рішення заочне – усі матеріали справи. Якщо квартира перейшла продавцю у спадок, стане в пригоді й сторінка адвокат у спадкових справах в Одесі.

Реєстраційна справа об’єкта містить скани всіх документів, на підставі яких реєстратор оформлював право власності. Її варто вивчити, якщо змінювалися дані власника чи адреса, була реконструкція, об’єднання або поділ, або якщо документи видавав реєстратор, якого згодом відключили від реєстру за шахрайство. Ми робимо це разом із нотаріусом під час попередньої перевірки.

Договір можуть скасувати й тоді, коли продавець на момент угоди не усвідомлював своїх дій: через деменцію, залежність чи психічний розлад, які не завжди помітні збоку. Тому ми проводимо бесіду з продавцем, пропонуємо відеофіксацію угоди або отримуємо довідку з психоневрологічного закладу.

Згода подружжя чи співвласника на продаж посвідчується нотаріально на конкретний об’єкт. Якщо вона давня або посвідчена іншим нотаріусом, її дійсність треба перевірити. Довіреність має стосуватися продажу конкретного об’єкта визначеним способом, а продаж за «генеральною довіреністю» може закінчитися спором про перевищення повноважень. Оскільки довіреність можна скасувати будь-коли, її чинність ми перевіряємо в день угоди за витягом з Єдиного реєстру довіреностей.

5. Технічні документи на квартиру

Єдиного реєстру інвестиційних договорів чи майнових прав в Україні немає, тож одну квартиру в новобудові теоретично можуть продати двічі. А коли будівельна адреса не збігається з поштовою, у суді буває складно довести, яку саме квартиру ви купили. Надійний захист – підписати план поверху з експлікацією вашої квартири як додаток до договору.

Техпаспорт у новобудові часто робить приватне БТІ, яке рекомендує забудовник. Іноді його просто копіюють з проєкту без замірів, і площа виходить більшою за реальну. Наш спеціаліст перемірює приміщення лазерним далекоміром приблизно за 15 хвилин, а різниця в кілька квадратних метрів – це десятки тисяч гривень, які ви не переплатите.

Якщо плануєте об’єднати дві квартири, погоджуйте проєкт із забудовником до підписання договору: після введення будинку в експлуатацію це стане значно складніше. Купуючи вже об’єднаний чи розділений об’єкт, ми перевіряємо технічний висновок щодо окремих інженерних мереж.

На вторинному ринку головний ризик – самовільне перепланування: зачеплені несучі стіни чи вентиляційні канали, приєднані балкони й лоджії, перенесені кухні, прибудови на першому поверсі. Це загрожує спорами із сусідами і навіть скасуванням документів у суді. Попередня редакція ч. 2 ст. 26 Закону № 1952-IV дозволяла узаконювати перепланування висновком приватного БТІ, тому навіть наявність документів не гарантує, що реконструкція відповідає нормам. Про такі спори детальніше – на сторінці житловий адвокат в Одесі.

6. Який договір ви підписуєте

Договір пайової участі або членство в житлово-будівельному кооперативі – найменш захищений спосіб інвестувати в будівництво. Інвестора можуть виключити з кооперативу за порушення статуту, а в разі проблем члени кооперативу фактично відповідають самі перед собою.

Найпоширеніші на первинному ринку договір інвестування та договір купівлі-продажу майнових прав. За правовою природою вони однакові, а Верховний Суд 14 вересня 2021 року визнав, що права інвестора в будинку, що будується, захищаються нарівні з правом власності.

Форвардний контракт – це купівля права укласти із забудовником договір інвестування чи купівлі-продажу майнових прав. Якщо такий договір потім розірвуть, вартість форварду не повертається. Ризик знімається, коли відповідальність забудовника правильно прописана в договорі і гроші повертаються інвестору в повному обсязі.

Більшість договорів інвестування типові, тому ми зосереджуємося на умовах, які сьогодні важать найбільше: етапи й строки будівництва, технічне оснащення, індексація платежів, передача та реєстрація права власності, форс-мажор. Якщо забудовник уже порушив строки, допоможемо відстояти ваші права як споживача.

Юридичний супровід оренди нерухомості в Одесі

Ми супроводжуємо не лише купівлю, а й подальше життя вашої нерухомості: оренду, комунальні платежі та ремонт. Ви платите за зрозумілу юридичну роботу, а не відсоток від угоди.

Договір оренди

Здати квартиру чи приміщення нескладно. Складніше зберегти контроль: щоб об’єкт використовували за призначенням, повертали вчасно і він не простоював. В умовах воєнного стану в договорі варто передбачити дистанційне підписання електронним підписом, фіксацію стану об’єкта при передачі та поверненні, індексацію платежів, розрахунки при форс-мажорі та підстави для дострокового розірвання. Корисно також знати, як знизити орендну плату під час війни.

Комунальні платежі

У тариф на житлово-комунальні послуги іноді закладають незаконні платежі: нараховують послуги без затвердженого переліку, додають непередбачені договором суми, рахують ту саму послугу під різними назвами або включають витрати, яких не підтверджують документи. Привести тариф до закону допомагають аудит, претензія, скарга до Держпродспоживслужби або позов до суду. Читайте також: 3 способи як зменшити комуналку під час війни.

Ремонт

Недобросовісний підрядник може зірвати строки, порушити технологію, затопити сусідів або накликати перевірку архітектурно-будівельного контролю. Тому перед ремонтом ми перевіряємо підрядника, його реєстраційні документи й кошторис, а в договорі прописуємо перелік і етапи робіт, відповідальність за несучі конструкції та інженерні мережі, режим тиші, прийняття робіт за актом, гарантію та порядок усунення дефектів.

Чому варто звернутися до адвоката з нерухомості

Безпечну угоду може забезпечити фахівець, який поєднує досвід судового адвоката зі знаннями нотаріуса, реєстратора та інженера. Саме так працюють адвокати Одеси з АО «Нікітінський і Партнери». Результати нашої роботи – на сторінці «Практика», а записатися на консультацію можна через контакти.

Вартість послуг адвоката з нерухомості

Консультація – від 1000 гривень. Вартість перевірки об’єкта чи супроводу угоди залежить від типу нерухомості і кількості документів та визначається після того, як ви надішлете нам договір або документи.

Поширені запитання

Що перевіряє адвокат перед купівлею квартири?

Документи забудовника або продавця, арешти і судову історію об’єкта, реєстраційну справу, повноваження та дієздатність продавця, технічні документи і умови договору.

Чи можна перевірити новобудову до підписання договору?

Так. Адвокат перевіряє права на землю, дозвіл на будівництво, містобудівні умови, судові спори і фінансовий стан забудовника, а також умови договору інвестування.

Скільки коштує адвокат з нерухомості в Одесі?

Консультація коштує від 1000 гривень. Вартість перевірки чи супроводу угоди визначається після ознайомлення з документами.