Семінар для адвокатів Одеської області на тему: Проблемні питання, що виникають під час проведення судових експертиз

Семінар із підвищення кваліфікації для адвокатів Одеської області на тему: «Проблемні питання, що виникають під час проведення судових експертиз», 9 грудня 2016 (м. Одеса, вул. Піонерська, 2, НУ «Одеська юридична академія»).

Директор Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (ОНДІСЕ) Артем Рипенко та заступник голови Ради адвокатів Одеської області Андрій Костін. 

Виступ завідувача Лабораторії інженерно-технічних видів дослідження ОНДІСЕ Чайки Олександра Вікторовича на тему: «Актуальні питання судової будівельно-технічної, оціночно-технічної та експертизи з питань землеустрою».

Корисні рекомендації, які може застосовувати у своїй практиці кожен адвокат із житлових спорів в Одесі.

Затоплення

На жаль, я стикнувся у своїй практиці з тим, що ваші колеги надсилають до нас для того, щоб установити вартість збитків, попередньо, щоб ми рахували кошториси. Цього робити не треба. Ви в змозі написати в позовній заяві, що, на вашу думку, вартість матеріальних збитків орієнтовно становить якусь суму, а для того щоб визначити, ви просите призначити судову експертизу.

На вирішення такої судової експертизи треба поставити три питання:

1. визначити, чи є пошкодження, які є пошкодження внаслідок затоплення;
2. причини затоплення;
3. вартість матеріальних збитків.

Тоді, коли в матеріалах справи є технічні паспорти сторін і акт про затоплення, у принципі, цього вистачає для того, щоб провести коректне дослідження.

Ми виконуємо експертизи достатньо коректно, враховуємо той ремонт, який реально виконано в цьому приміщенні, причому крім опису технічного стану, додатково надається фотофіксація.

Поділ домоволодіння

Також треба ставити три основні питання:

1. Установити ринкову вартість домоволодіння;
2. Визначити можливі варіанти поділу домоволодіння в натурі з урахуванням часток сторін. Стежте, щоб в ухвалі суду зазначали, які конкретно частки належать сторонам; якщо це не зазначено, нам доводиться запитувати: а які сторони, а які частки належать сторонам. Сума ідеальних часток має завжди становити одиницю;
3. Визначити можливі варіанти поділу земельної ділянки. Зважаючи на постанову Пленуму Верховного Суду, у цій категорії справ ми намагаємося ділянки загального користування, за можливості, не пропонувати, бо ділянка загального користування — це конфліктний момент, ми намагаємося без цього обійтися.

Ситуація: один із моїх колег, під час поділу частини домоволодіння у складі однокімнатної квартири, літньої кухні, сараю, дворової вбиральні та гаража, — ви думаєте, не можна поділити? помиляєтеся, можна. Одному — запропонувати квартиру, а іншому — кухню, що категорично заборонено.

Якби літня кухня відповідала вимогам норм, що висуваються до житлових будинків, то як варіант, з урахуванням уведення в експлуатацію літньої кухні, це можна було б запропонувати на розгляд суду.

Тут є ще один підводний камінь. Часто ми ділимо домоволодіння старої забудови 50–60-х років. Вони будувалися за тими нормативами, але зараз нормативи докорінно змінилися. Скажімо, мінімальна площа житлової кімнати — 8 кв. м. Зараз за нормами — більш ніж 14 кв. м. Відповідно, це складніше виділяти. Тому бувають такі ситуації, коли, виходячи з того, що з матеріалів справи вбачається, що стороні немає де проживати. Ми пропонуємо компромісний варіант, тобто ми пишемо, що, з одного боку, відповідно до нормативних документів поділити на сьогодні не видається можливим, однак, ураховуючи, що домоволодіння було зведено згідно з технічним паспортом у такому-то році, ми пропонуємо відступ від норм, ураховуючи ситуацію, що склалася. Там уже болить голова у судді, яке рішення ухвалювати, але він для цього суддя.

Визначення ринкової вартості об’єктів нерухомості

Досить складна категорія, тут бувають ситуації, коли спірними об’єктами є типові квартири. Визначаємо порівняльним способом, єдине — треба підібрати коректні аналоги та застосувати до них теж коректні поправки. Тим паче, є відповідні розробки, завдяки яким це можна зробити.

Значно гірше, коли доводиться оцінювати квартиру з двох рівнів або зовсім нетиповий об’єкт, що розташований, ну скажімо, у степу. Ну як нам оцінити, де взяти аналоги — і починаються складнощі.

Матеріальні збитки внаслідок реконструкції або самочинного будівництва

Коли без проєктно-кошторисної документації зводяться житлові будинки — величезні, поблизу старої забудови, після такого на них страшно дивитися. Або здійснюється реконструкція всередині житлових будинків, тоді, коли зносяться несучі стіни.

Ставляться такі питання: чи є пошкодження, причини пошкоджень і вартість матеріальних збитків.

Є один нюанс щодо матеріальних збитків: буває така ситуація, коли пошкоджено несучі конструкції. Підсилення несучих конструкцій треба робити за проєктом. Тому бувають ситуації, коли треба запитувати проєкт на підсилення, а потім рахувати матеріальні збитки. Просто порахувати матеріальні збитки, завдані оздоблювальним конструкціям, — це неправильно. А порахувати самим — це теж неправильно, бо це треба робити за проєктом.

Відповідність зведених будівель будівельним нормам і правилам

Одне питання: чи відповідає зведена будівля за такою адресою вимогам чинних будівельних норм і правил.

Бувають хитрі адвокати, які пишуть: а яким вимогам будівельних норм і правил відповідає зведена будівля? Як кажуть в Одесі, це дві великі різниці. Бо виходить, що треба відповісти — лише ті, які відповідають, а ті, які не відповідають, — треба сховати. На жаль, таке буває.

Визначення нежитлових або допоміжних приміщень у житлових будинках

Ось тут бувають ситуації, коли за часів масової приватизації було продано допоміжні приміщення. Через якийсь час люди прокинулися, і виявляється, що там, припустимо, приміщення бойлерної, розташовані якісь комунікації для обслуговування житлового будинку, тобто виходить, що це приміщення допоміжне, бо воно не житлове, а зовсім інше — прописано нормами, і є розроблена Київська методика.

Питання ви ставите: до якої категорії належать приміщення, розташовані за такою-то адресою, — до допоміжних чи до нежитлових?

Звертайте увагу під час призначення експертиз, щоб були свіжі технічні паспорти, чому — тому що для того, щоб відтворити як оцінку, так і все інше, треба знати не лише планування, а й чи відповідає цьому плануванню, чи немає там якихось самочинних приміщень, чи відповідає це планування наявному.

Коли в матеріалах свіжий технічний паспорт, коли є відповідні документи, то простіше працювати — нам менше роботи. Нам не треба запитувати додаткову документацію. Відповідно, можна швидше провести експертизу.

Визначення фактичної вартості виконаних будівельних робіт

Теж досить складна категорія. Добре, коли в матеріалах справи є договір на виконання цих робіт, акти фактично виконаних робіт, проєктна документація та виконавча робота (так звана авторська робота), чеки на матеріали, квитанції тощо.

Коли таких документів немає, нам часто пишуть виконати за наданими документами. Це коли виходить, коли не виходить. Тоді умовна відповідь виходить, а не категорична.

Питання: визначити фактичну вартість виконаних будівельних робіт на такому-то об’єкті і, якщо цікавить, — станом на який час. Бо різний часовий стан по-різному рахується, різні програми.

Виникнення часток унаслідок виконаних робіт з реконструкції та капремонтів

Було кілька цікавих експертиз, тоді, коли дошлюбне майно — житловий будинок, потім побралися, потім із дружиною вирішили виконати реконструкцію — прибудувати гарну кімнату, інші приміщення. Після посварилися, розлучилися й почали ділити. Це складна категорія справи, бо треба визначити спочатку початковий стан, зокрема вартість. Потім уже, виходячи з наданих документів, визначати, які роботи було виконано, на яку суму і, найголовніше, чи є це реконструкцією, капітальним ремонтом або поточним ремонтом. Виконання поточного ремонту не дає права на виникнення ідеальної частки.

Хоча буває такий нюанс, що виконуються роботи з капітального ремонту, з поточного, тоді вони включаються у вартість, і тоді вже можна якимось чином визначати ці частки.

Визначення, чи належить будівля до культових (тобто до церков)

Я особисто зробив кілька експертиз, в Одесі на Французькому бульварі є церква, і були документи, і була в Балті теж, і якось мені було не по собі, коли виконували роботу. Приїхали — у цій церкві влаштували спортзал, і на стелі видно, лик проступає, а запах там стоїть такий, ну ви розумієте, як у спортзалі.

Питання: чи належить ця будівля до культових, якщо так, то чому.